Contratto preliminare: il primo passo per la compravendita

Il contratto preliminare le parti prendono l’impegno reciproco di stipulare in un futuro prestabilito (o comunque non superiore ai 10 anni) il contratto definitivo.

In Italia il contratto preliminare è utilizzato soprattutto nel settore della compravendita immobiliare. Quando le due parti si incontrano, spesso attraverso l’agenzia immobiliare, prendono l’impegno reciproco, con la proposta e il compromesso (contratto preliminare), di stipulare il contratto di compravendita.
Quando si sono preparati i vari documenti e si è pronti al passaggio di proprietà, le parti stipulano il contratto definitivo presso il notaio.

Le parti del contratto preliminare sono dette promittente (venditore) e promissario (acquirente).

Il contratto preliminare è disciplinato dal codice civile ai seguenti articoli:
• articolo 1351 Contratto preliminare. Se la forma è viziata, il contratto preliminare e' nullo.
• articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
• articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis

Il codice civile menziona anche delle forme di garanzia per il contratto preliminare che consistono nella:

• Art. 1385: Caparra confirmatoria
• La caparra confirmatoria del contratto preliminare cnsiste in una somma di denaro o beni tangibili che in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se al contrario il contratto preliminare non diviene definitivo e una delle parti è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e tenere la caparra. Più dettagliatamente se l’inadempiente è il soggetto che ha versato la caparra, egli rischia di perdere la caparra già corrisposta; mentre se l’inadempiente è il soggetto che l'ha ricevuta, l'altra parte oltre a recedere dal contratto può esigere il doppio di quanto versato nella caparra. Oltre alla caparra confirmatoria, la parte inadempiente dovrà risarcire del danno l’altra parte.
• Art. 1386: Caparra penitenziale
• La caparra penitenziale rappresenta la penale in caso di recesso ingiustificato. Se nel contratto preliminare è concordato il diritto di recesso di una o entrambe le parti, la caparra rappresenta il corrispettivo per il recesso. In tal caso a seconda delle parti, il recedente perde la caparra data o è obbligato a restituire il doppio di quella ricevuta.

In caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare, solitamente l’importo richiesto come caparra o acconto corrisponde al 20% del prezzo d’acquisto.

Alcune cartolerie o librerie specializzate sono provviste di modelli di contratto preliminare prestampati e precompilati in modo da poter essere sottoscritti dalle parti.