Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio contiene le norme che disciplinano il condominio: i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale. Al regolamento di condominio sono allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., è obbligatorio redigere il regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento di condominio è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per il regolamento di condominio obbligatorio. Tale regolamento è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condoni intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poter modificare il regolamento condominiale è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.

Regolamento di condominio, i contratti

Il codice civile, disciplinando la materia del regolamento di condominio, si riferisce esclusivamente a quello assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. II comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e trascritto nel registro indicato nell'ultimo comma dell'art. 1129 CC.

Accanto a questo tipo di regolamento di condominio non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento ugualmente riconosciuto dalla giurisprudenza: quello contrattuale.

Secondo la giurisprudenza, vi possono essere tre tipi di regolamento contrattuale:

1. quello approvato all'unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
2. quello predisposto dall'originario costruttore-venditore ed accettato dai condomini. Questo regolamento deve essere richiamato negli atti d'acquisto dei singoli condomini così da formarne parte integrante e sostanziale oppure viene allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
3. quello predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione. Quest'ultimo deve essere depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.
Le clausole contrattuali possono essere modificate solo con il consenso di tutti manifestato in forma scritta, mentre quelle regolamentari possono sempre essere vagliate, al fine di essere adattate alla mutevoli esigenze della collettività condominiale, dall'assemblea con la maggioranza di cui l'articolo 1136 c.c., anche se formalmente inserite in un regolamento contrattuale, in quanto la natura di una clausola dipende dal suo contenuto piuttosto che dalla sua collocazione.

L’ascensore condominialeIl nel regolamento di condominio

Il regolamento di condominio contiene le norme che disciplinano il condominio: i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale. Al regolamento di condominio sono allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., è obbligatorio redigere il regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.
Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento di condominio è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per il regolamento di condominio obbligatorio. Tale regolamento è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condoni intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poter modificare il regolamento condominiale è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.

Limitazioni all'uso dell'ascensore

L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, secondo il regolamento di condominio, può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare dell'ascensore.

Ripartizione delle spese dell'ascensore nel regolamento di condominio

In merito alle spese di installazione, la Suprema Corte, in accordo con il regolamento di condominio, ha specificato che debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condomino; sul presupposto, invece della unicità della funzione, ha stabilito che, per quanto riguarda la manutenzione e la costruzione dell'ascensore, deve essere applicata analogicamente la norma prevista dal codice per le scale (art. 1124 c.c.) e quindi le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

È da tenere però presente che in tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123 e 1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

L'ascensore condominiale (come riporta il regolamento di condominio) è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3, costituendone parte integrante e non semplice pertinenza. Esso, infatti, partecipa alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi quale elemento essenziale alla loro destinazione. Attenzione: l’ascensore è di proprietà comune solo ove installato originariamente dell'edificio all'atto della sua costituzione. Al contrario, qualora venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti, in quanto appartiene in proprietà a quel condomini che lo hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà di partecipare successivamente.