L'assemblea condominiale

L'assemblea condominiale è l'organo principale e deliberante del condominio, ed è composta da tutti i condomini titolari di un diritto di proprietà. Può essere costituita solo dopo l'approvazione delle tabelle millesimali. In base all'articolo 1135 del codice civile, i compiti e le attività dell'assemblea sono la nomina, la conferma, la sostituzione o la revoca dell'amministratore.

L'assemblea può essere convocata sia in via ordinaria almeno una volta l’anno che in via straordinaria. Si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale. Al contrario l'assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell'amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. L'avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o attraverso la firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.

Ogni condomino assente o in disaccordo può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge e al regolamento. Il ricorso deve essere proposto dai dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. In virtù dell'articolo 66 attuazione codice civile, l'assemblea deve essere convocata annualmente dall'amministratore in via ordinaria; in assenza dell'amministratore, l'assemblea può essere convocata da qualsiasi condomino. Se l'assemblea non può deliberare, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio. L'amministratore può scegliere la sede per le riunioni (deve comunque svolgersi nei confini della città ove è ubicato l'edificio).

Per quanto riguarda gli argomenti trattati nel corso delle riunioni (ordinaria e straordinaria), non c’è grossa differenza. La distinzione si riferisce essenzialmente ai soggetti legittimati a convocare i due tipi di riunione.
Di fatto l'assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini. Essa è costituita correttamente solo con l'intervento di condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge.

Nel momento in cui si intuisca che l'esame di argomenti impegnativi posti all'ordine del giorno dell'assemblea non possa esaurirsi in una sola riunione, l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive. L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata. La mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ad un condomino, comporta l'annullabilità della delibera. L'avviso di convocazione deve poi contenere gli argomenti che verranno trattati in sede di colloquio. Qualunque decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell'immobile condominiale spetta, a norma dell'articolo 1135 c.c., c. 4, alla competenza dell'assemblea.