Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.

Vediamo ora una breve panoramica di quelle che sono le caratteristiche estrinseche che determinano il valore di un'area edificabile, non solo in termini di vendita e acquisto ma anche di tributi e imposte che il proprietario deve pagare allo Stato sotto forma di tributo

Caratteristiche estrinseche

Le caratteristiche estrinseche di un'area edificabile sono legate all'ambiente e alla presenza di servizi e abitazioni ulteriori sul territorio. Le caratteristiche estrinseche che servono a identificare un'area come edificabile sono diverse; innanzitutto c'è la posizione geografica e la presenza di infrastrutture (ferrovie, autostrade, stazioni di autotrasporti...) nei dintorni.

Classificazione per zone

A seconda della posizione e delle zone confinanti, un'area edificabile può essere classificata in zone.

La zona centrale è il nucleo del centro urbano, ed è naturalmente comprensiva di una serie di servizi e attività a favore del cittadino.

La zona periferica, invece, è un settore del centro urbano di insediamento più recente, in cui sono presenti comunque numerosi servizi sebbene in misura minore rispetto al centro.

La zona di espansione è composta ancora da zone non edificate e da terreni in cui si sta attuando l'urbanizzazione. Non sono sviluppate attività di servizio.

La zona industriale è definita in quanto destinata agli impianti industriali, agli opifici e alle fabbriche.

La zona agricola, per concludere, è costituita da nuclei urbani privi di servizi, e da abitazioni rurali.

Determinare il valore di un’area edificabile

L’area edificabile è una parte di terreno che, in base alla normativa e alle sue qualità, può essere soggetta a trasformazioni attraverso la costruzione di opere destinate alla fruizione pubblica o privata.
Prima di costruire un qualsiasi fabbricato, il primo passo da compiere è la sua valutazione, vale a dire individuare i requisti utili al fine di dichiarare il terreno edificabile. Ed è qui che entrano in gioco, cioè vengono valutate, le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, queste ultime oggetto di codesto articolo di approfondimento.
Possiamo definire la stima come lo studio e la definizione di un valore sulla base del mercato, al momento della valutazione, e dal prezzo medio di vendita di un’area con caratteristiche simili a quella oggetto di stima, inteso come valore di reddito.

Fase preliminare

Prima di procedere alla valutazione del terreno, è opportuno che vengano effettuate una serie di verifiche atte a conoscere tutti i dettagli tecnici e giuridici dell’area.
Le prime attività da fare sono:

  • verificare l’accatastamento;
  • verificare la situazione urbanistica;
  • controllare l’esistenza di vincoli.

Il primo punto riguarda un momento delicato poiché bisogna accertare il corretto accatastamento che comprende la porzione di area in esame, le volumetrie esistenti e l’eventuale cancellazione di quelle abbattute e la viabilità circostante.
Per conoscere la condizione urbanistica occorre rivolgersi al Comune per avere il Certificato di destinazione urbanistica, da allegare in alcuni casi all’atto di compravendita.
E’ opportuno effettuare, inoltre, delle verifiche riguardo alle pendenze giudiziarie sul bene che, se esistenti, devono essere considerate e segnalate durante la valutazione per cercare di risolverle. Così come, bisogna indicare la proprietà o la comproprietà del bene oggetto di valutazione.

Aspetti giuridici-amministrativi

Questi aspetti riguardano l’accertamento del titolo o il diritto reale in base al quale si possiede il bene. Il primo diritto reale è la proprietà, cioè il diritto di disporre e di usare il bene in modo pieno ed esclusivo. Altri diritti reali sono: l’usufrutto, la superficie (importante in ambito patrimoniale perchè permette di usare un suolo altrui per farvi o mantenere un fabbricato), la servitù di passaggio.
Alla luce di ciò, risulta importante rilevare la giusta intestazione del bene e l’individuazione del diritto reale da considera durante la valutazione del bene.