Non sono particolarmente diffusi, tuttavia potrebbe capitare ad ognuno di avere a che fare con una cosiddetta cambiale ipotecaria oppure degli eventuali titoli di credito. Cosa sono e soprattutto in quali situazioni potremmo trovarceli di fronte? Cerchiamo di approfondire meglio la questione.

I titoli di credito sono documenti destinati alla circolazione che attribuiscono il diritto ad una determinata prestazione. La prestazione può consistere nel pagamento di una somma di denaro, come la cambiale, nella riconsegna di beni determinati, per esempio la polizza di carico, un complesso di rapporti giuridici, come ad esempio le azioni.
Il titolo di credito è a tutti gli effetti un documento: ciò vuol dire che esso è materialmente costituito da un modulo prestampato che deve essere riempito nelle parti lasciate in bianco, come luogo e data di emissione, importo del credito, scadenza di pagamento, e tutto il resto.

Il titolo di credito contiene l’impegno - preso da colui che lo rilascia - di effettuare una prestazione a favore del soggetto che lo riceve e lo esibisce (cosiddetto portatore). Il documento incorpora il diritto di credito, nel senso che il possesso materiale del documento comporta per ciò solo la titolarità del diritto di credito e quindi il diritto del possessore a ottenere il pagamento. I titoli di credito sono strumenti diffusi, sia presso gli imprenditori, come ad esempio nel pagamento di riforniture e materiali, o altro ancora; sia presso i non-imprenditori, ad esempio con l’utilizzo dei comuni assegni usati talvolta per pagare somme più consistenti.

La cambiale ipotecaria è un titolo di credito cartolare. Come tutti i titoli di credito cartolari, anche la cambiale ipotecaria incorpora i diritti e le obbligazioni che emergono dal documento cartaceo che la rappresenta, è di norma redatta su appositi moduli prestampati e deve rispondere ad esigenze di standardizzazione volte al renderla facilmente riconoscibile.

Anche la cambiale ipotecaria è, infine, un titolo astratto, ovvero che non necessita di un rapporto causale sottostante che ne giustifichi l’emissione; conseguentemente chi ne è in possesso può, possesso vale titolo, legittimamente esercitare i diritti in essa contenuti.

In altre parole, secondo la regola appena definita del "possesso vale titolo", avere la carta in cui è incorporato il credito tende a sostituire, in pratica, la prova del titolo di acquisto, di conseguenza la persona che possiede tale documento ne risulta il possessore legittimato (anche se in realtà magari non ne sia il vero titolare) e perciò egli può far valere i diritti che ne conseguono. In sintesi, quindi, il possessore di questo documento esercita tutti i diritti ad esso collegati, anche se non è il vero titolare dello stesso.

Cambiale ipotecaria: peculiarità

La cambiale ipotecaria incorpora anche una garanzia su un immobile, che assicura il creditore cambiario, nel caso in cui il credito presente nel titolo non venga soddisfatto, a procedere alla soddisfazione del credito sull’immobile posto a garanzia della cambiale ipotecaria stessa. L’ipoteca deve essere annotata sulla cambiale.

Il titolare del diritto presente nella cambiale ha priorità di soddisfare il proprio diritto sull’immobile, rispetto agli altri creditori. Con la cambiale ipotecaria si trasferisce, oltre al credito in essa rappresentato, anche la garanzia del credito stesso costituita dall’ipoteca sull’immobile.

Essendo l’ipoteca iscritta a favore dell’attuale possessore, essa si trasmette ai successivi possessori senza che sia necessario che questi effettuino l’annotazione del trasferimento nei registri immobiliari, come dettato dall’art 2831 del codice civile, che disciplina questo particolare titolo di credito.

L'istituto della cambiale ipotecaria comporta un elevato carico fiscale ed il ricorso a notaio per la iscrizione nei libri fondiari. Normalmente, è consuetudine evitarla nei normali rapporti commerciali. Si fa ricorso ad essa in caso di scambi commerciali di immobili con pagamento rateizzato e dilazionato nel tempo.

Nell'ordinamento giuridico italiano, il venditore di un bene immobile ha il diritto all'ipoteca legale. Molto diffusa è la pratica di rinuncia all'ipoteca legale e la sua sostituzione con una ipoteca convenzionale, il più delle volte tramite cambiali ipotecarie. In tal caso, infatti, già si preventivano le spese di notaio e d'imposta di registro e ipotecarie.

Tutto ciò comporta che la cambiale ipotecaria è strumento idoneo ed efficace per una rapida circolazione del diritto di ipoteca, in quanto se incorporato nella cambiale, non si devono seguire le procedure previste dalla legge per il trasferimento di tale diritto.
Altra importante specificazione riguardante i diversi regimi dell’ipoteca e della cambiale ipotecaria, è che nella prima la garanzia esiste finché esiste il credito garantito, mentre nella seconda la garanzia non riguarda il credito sottostante ma il rapporto cartolare stesso.

Cambiale ipotecaria: uso e diffusione

La cambiale ipotecaria, in quanto titolo di credito cartolare, costituisce titolo esecutivo come dettato dall’art. 631 del codice di procedura civile.
Non è un istituto che ha avuto molta diffusione, a causa degli elevati costi fiscali e notarili che gravano sul debitore.

Tuttavia ha trovato un utilizzo nei casi di compravendita di immobili con pagamento dilazionato nel tempo, questo per due ragioni: da una parte, grazie alla cambiale ipotecaria sarà possibile, in virtù anche di una sola cambiale non pagata, annullare il contratto di compravendita e rivalersi sull’immobile ipotecato; dall’altro lato avendo, secondo le leggi dello Stato, il venditore dell’immobile diritto ad una ipoteca legale, si è fatta largo la pratica di rinunciare alla ipoteca legale, sostituendola con quella cambiaria, preventivando così le spese notarili e di registrazione.

Comunque, la cambiale ipotecaria potrebbe essere utilizzata come una possibile alternativa al mutuo. Infatti, con quest'ultimo un venditore ottiene da un acquirente, in maniera immediata, l'intera cifra richiesta, tuttavia non sempre lo stesso acquirente riesce ad accedere a tale genere di finanziamento bancario e, al tempo stesso, non sempre egli può avere disponibilità del denaro occorrente ad un eventuale anticipo richiesto, considerando infatti che la banca tende a coprire al massimo fino all'80% del valore finanziario dell'immobile.
Poi, i costi connessi ad un eventuale mutuo potrebbero anche essere considerevoli e tali da non favorire un eventuale acquisto. Utilizzando invece una cambiale ipotecaria vi potrebbero essere alcuni vantaggi di cui tener conto. Infatti, in caso di accettazione da parte del creditore, questi non ottiene immediatamente l'intera somma, bensì la riceverà dilazionata nel corso del tempo ed eventualmente sommata agli interessi maturati.
Il debitore, dal canto suo, tuttavia dovrà rispettare ciascuna scadenza prevista, in quanto il mancato pagamento anche di una sola delle rate programmate concede al creditore, come abbiamo già accennato prima, il diritto di rivalersi sul patrimonio dello stesso debitore, con relative conseguenze. Pertanto, bisognerà effettuare un'attenta valutazione prima di fare uso delle cambiali ipotecarie.