I mutui si distinguono dal fatto di avere un tasso fisso e un tasso variabile. Con i mutui del primo tipo, il cliente versa sempre lo stesso interesse per tutta la durata del mutuo, mentre nel secondo, pagherà in base all'andamento dei tassi di interesse.

Le differenze fra tasso fisso e variabile oggi

Sottolineiamo che con il tasso fisso il cliente guadagna se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello del proprio mutuo mentre ovviamente con il tasso variabile c’è il rischio concreto di arrivare ad una rata più alta di quella iniziale se i tassi salgono. Esistono forme particolari di mutuo del secondo tipo:

  • con interest cap: un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata
  • a tasso misto con opzione
  • a tasso bilanciato: l'interesse è una media pesata dei due, secondo quanto deciso dal cliente
  • mutuo a rata fissa e durata variabile.
  • mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni 

E’ il cliente a scegliere l’ammontare del capitale, la durata e se optare per il tasso fisso o variabile, che in genere non è oggetto di negoziato, ed è quindi determinato dal mutuante in tutta tranquillità; al mutuatario rimane la scelta fra le varie offerte del mercato, ma le differenze, spesso calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale.

Calcolo e composizione dell'interesse: diamone una definizione

La banca non guadagna solo sullo spread, ma dalla differenza fra il tasso di sconto e l'indice di riferimento.

Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro costa alla banca, sono una media degli interessi pesata sull'ammontare dei prestiti denominati in una certa valuta (si riducono le possibilità di arbitraggio e speculazione sui tassi di interesse).

Il calcolo dell'importo finale della somma da restituire (prestito più interessi maturati con il mutuo) in corrispondenza di un determinato tasso d'interesse ed a determinate scadenze si definisce montante. In economia, gli interessi rappresentano la misura dell'interesse su un prestito. Gli interessi vengono espressi come una percentuale per un dato periodo di tempo (indica quanta parte della somma prestata debba essere corrisposta).

Il debitore ricevendo una somma di denaro, si impegna a pagare una somma superiore a quella ricevuta in base proprio al calcolo degli interessi. Tale percentuale costituisce il tasso di interesse variabile anche in funzione della moneta di riferimento. L'interesse di ogni mutuo viene detto semplice quando è proporzionale al capitale e al tempo, e quelli maturati da un capitale non vengono annessi al capitale che li ha prodotti.

Questo viene detto composto quando è aggiunto al capitale iniziale che lo ha prodotto. Questo comporta che alla maturazione degli interessi il montante sarà riadoperato come capitale iniziale per il periodo successivo. In questo caso si sommano al capitale che li ha prodotti ad ogni istante. Il tasso d'interesse del mutuo ha applicazioni soprattutto teoriche.

L'interesse in capitalizzazione continua può essere analizzato in questo modo: si consideri un tasso annuale r e si supponga di suddividere l'anno in t periodi, al termine di ciascuno dei quali viene corrisposta una frazione del relativo all'intero anno che viene immediatamente reinvestita.

Mutuo a tasso protetto (o con Cap): ecco il significato e la sua convenienza

Il mutuo a tasso protetto (o mutuo a tasso variabile con Cap), è un finanziamento in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento dell’indice di riferimento legato al costo del denaro (Euribor).

In cosa differisce rispetto al mutuo a tasso variabile? Questo il confronto

A differenza del mutuo a tasso variabile standard, l’opzione Cap permette di fissare a priori un tetto massimo (detto Cap-Rate) al tasso d’interesse, in modo tale da tutelarsi da eventuali oscillazioni verso l’alto dei tassi stessi e cautelandosi quindi contro eccessivi rialzi futuri.

Caratteristiche del mutuo a tasso protetto

In questo modo sia la rata iniziale sia la rata massima sono conosciute sin dall'inizio:

  • se il tasso è inferiore al tetto massimo, il calcolo degli interessi sarà conforme al mutuo a tasso variabile;
  • se il tasso è superiore alla soglia del tetto massimo, la rata sarà comunque calcolata in base al tasso massimo garantito dal contratto.

Che cos’è un mutuo

Il mutuo è un finanziamento che un privato richiede ad un istituto di credito e che per ottenere il quale deve essere in possesso di una serie di specifici requisiti e di determinate garanzie. La somma che la banca eroga al richiedente dovrà esserle restituita entro un periodo variabile di tempo, che può andare dai cinque ai quarant’anni. Generalmente il mutuo viene richiesto per comperare una casa, ristrutturare un edificio oppure costruire un’abitazione. In alcuni casi può anche essere utilizzato dal richiedente per estinguere o rifinanziare altri mutui già esistenti. Nel caso che colui che richiede il mutuo non è in grado di offrire all’istituto di credito determinate garanzie, la banca può richiedere la presenza di un garante, vale a dire una persona che, nel caso in cui l’intestatario del prestito non riesca a restituire la somma ricevuta, si farà carico della restituzione del debito. In alcuni casi il richiedente può decidere di stipulare un’ipoteca sull’immobile che intende acquistare, in questo caso sarà la casa stessa la garanzia del mutuo. Il cliente deve restituire la somma ricevuta pagando delle rate, comprensive d’interesssi, che variano in base al tipo di tasso che è stato scelto e che possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali.

Tipologie di mutui: occhio ai grafici dei tassi che ti propongono in filiale

I mutui possono essere a tasso fisso o variabile, nel primo caso il cliente restituisce alla banca una rata prestabilita e fissa, nel secondo caso la rata può variare in base all’andamento mensile dei tassi d’interesse. Il tasso variabile quindi può rappresentare dei rischi per il cliente, perchè la rata può crescere e magari diventare troppo alta. Proprio per questo motivo esistono dei mutui che possono essere delle parziali soluzioni del problema e che sono illustrati di seguito.

  • Il mutuo a tasso protetto, chiamato anche con interest cap. Com’è stato già detto in precedenza questa tipologia di prestito è a tasso variabile, che nonostante l’aumento degli interessi mensili, non può oltrepassare una determinata soglia massima. In questo modo il cliente ha la sicurezza che la rata non diventerà mai così onerosa da compromettere la personale capacità di rimborso della somma ottenuta.
  • A tasso bilanciato, in questo caso l’interessa è formato da una media tra il tasso fisso e quello variabile.
  • A tasso misto con opzione, il cliente può decidere di passare da un tasso fisso o variabile ogni determinato periodo di tempo, ad esempio ogni tre anni.
  • A tasso misto rinegoziabile dopo un determinato periodo di tempo.
  • A rata fissa e durata variabile, questa particolare formula applica la regola che se il tasso d’interesse diminuisce, la durata del mutuo sarà più breve, se invece cresce la durata di conseguenza aumenterà.