Logo del Sito Portal Diritto

Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.

Menu di navigazione dell'articolo

Vediamo ora una breve panoramica di quelle che sono le caratteristiche estrinseche che determinano il valore di un'area edificabile, non solo in termini di vendita e acquisto ma anche di tributi e imposte che il proprietario deve pagare allo Stato sotto forma di tributo

Cosa significa caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili?

Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili si riferiscono ai diversi aspetti che influenzano il valore, l'attrattiva e l'utilità di una proprietà immobiliare.

  1. Caratteristiche Intrinseche: Queste sono le caratteristiche interne o innate del bene immobile. Includono:
  • Dimensioni e Layout: La grandezza del bene in metri quadrati e la disposizione degli spazi interni.
  • Qualità della Costruzione: I materiali utilizzati, la qualità della manodopera, e il livello di finiture.
  • Età e Condizione: L'età del bene e lo stato di manutenzione o di ristrutturazione.
  • Caratteristiche Interne: Elementi come l'isolamento, il riscaldamento, l'aria condizionata, i sistemi di sicurezza, e altri aspetti tecnici.
  • Stile Architettonico: Lo stile e il design estetico dell'immobile.
  • Caratteristiche Estrinseche: Queste caratteristiche si riferiscono a fattori esterni al bene immobile ma che influenzano il suo valore. Includono:
    • Ubicazione: La posizione geografica dell'immobile, che può influenzare il valore in base a fattori come la vicinanza a centri urbani, servizi, aree verdi, ecc.
    • Accessibilità e Collegamenti: La facilità di accesso ai trasporti pubblici, strade principali, e altri collegamenti infrastrutturali.
    • Vicinato e Ambiente Sociale: La qualità del vicinato, la presenza di scuole, ospedali, negozi, e la sicurezza della zona.
    • Sviluppi Futuri: Progetti futuri nella zona che potrebbero influenzare il valore dell'immobile, come nuove costruzioni, sviluppo di infrastrutture, ecc.
    • Aspetti Legali e Regolamentari: Normative urbanistiche, restrizioni edilizie, e altri aspetti legali che possono influenzare l'uso del bene.

    Queste caratteristiche sono cruciali per valutare il valore di un immobile e prendere decisioni informate sia in fase di acquisto che di vendita. Le caratteristiche intrinseche sono spesso più difficili da modificare senza interventi significativi, mentre quelle estrinseche possono variare nel tempo a seconda dello sviluppo dell'area circostante e dei cambiamenti nella comunità.

    Classificazione per zone di una zona i cui costruire un appartamento

    A seconda della posizione e delle zone confinanti, un'area edificabile può essere classificata in zone:

    • La zona centrale è il nucleo del centro urbano, ed è naturalmente comprensiva di una serie di servizi e attività a favore del cittadino.
    • La zona di espansione è composta ancora da zone non edificate e da terreni in cui si sta attuando l'urbanizzazione (appartamenti, edifici...). Non sono sviluppate attività di servizio.
    • La zona industriale è definita in quanto destinata agli impianti industriali, agli opifici e alle fabbriche.
    • La zona agricola, per concludere, è costituita da nuclei urbani privi di servizi, e da abitazioni rurali.

    Determinare il valore di un’area edificabile

    Area edificabile

    L’area edificabile è una parte di terreno che, in base alla normativa e alle sue qualità, può essere soggetta a trasformazioni attraverso la costruzione di opere destinate alla fruizione pubblica o privata come appartamenti o edifici
    Prima di costruire un qualsiasi fabbricato, il primo passo da compiere è la sua valutazione, vale a dire individuare i requisti utili al fine di dichiarare l'area edificabile. Ed è qui che entrano in gioco, cioè vengono valutate, le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, queste ultime oggetto di codesto articolo di approfondimento.

    Possiamo definire la stima come lo studio e la definizione di un valore sulla base del mercato, al momento della valutazione, e dal prezzo medio di vendita di un’area con caratteristiche simili a quella oggetto di stima, inteso come valore di reddito.

    Fase preliminare

    Prima di procedere alla valutazione del terreno, è opportuno che vengano effettuate una serie di verifiche atte a conoscere tutti i dettagli tecnici e giuridici dell’area edificabile.
    Le prime attività da fare sono:

    • verificare l’accatastamento;
    • verificare la situazione urbanistica;
    • controllare l’esistenza di vincoli.

    Il primo punto riguarda un momento delicato poiché bisogna accertare il corretto accatastamento che comprende la porzione di area in esame, le volumetrie esistenti e l’eventuale cancellazione di quelle abbattute e la viabilità circostante.
    Per conoscere la condizione urbanistica occorre rivolgersi al Comune per avere il Certificato di destinazione urbanistica, da allegare in alcuni casi all’atto di compravendita.
    E’ opportuno effettuare, inoltre, delle verifiche riguardo alle pendenze giudiziarie sul bene che, se esistenti, devono essere considerate e segnalate durante la valutazione per cercare di risolverle. Così come, bisogna indicare la proprietà o la comproprietà del bene oggetto di valutazione.

    Aspetti giuridici-amministrativi

    Questi aspetti riguardano l’accertamento del titolo o il diritto reale in base al quale si possiede il bene. Il primo diritto reale è la proprietà, cioè il diritto di disporre e di usare il bene in modo pieno ed esclusivo. Altri diritti reali sono: l’usufrutto, la superficie (importante in ambito patrimoniale perchè permette di usare un suolo altrui per farvi o mantenere un fabbricato), la servitù di passaggio.
    Alla luce di ciò, risulta importante rilevare la giusta intestazione del bene e l’individuazione del diritto reale da considerare durante la valutazione del bene.

    Autore: Avvocato Giacomo Locopo

    Immagine di Giacomo Locopo

    Nato a Catania il 25 febbraio 1970, l'avvocato ha conseguito la laurea in Giurisprudenza presso l'illustre Università degli Studi La Sapienza di Roma. Attualmente, è iscritto all'Albo dell'Ordine degli Avvocati nella città di Palmi, dove esercita la professione legale con competenza e dedizione.