Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.
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- Cosa significa caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili?
- Determinare il valore di un’area edificabile
- Aspetti giuridici-amministrativi
- Plusvalenza sui terreni edificabili: come calcolarla?
- La rivalutazione dei terreni
- Le tasse da pagare
- Storia e Evoluzione della Tassazione su Terreni Edificabili
- Comparazione Internazionale
- Analisi Legale e Fiscale
- Bibliografia
- FAQ
Vediamo ora una breve panoramica di quelle che sono le caratteristiche estrinseche che determinano il valore di un'area edificabile, non solo in termini di vendita e acquisto ma anche di tributi e imposte che il proprietario deve pagare allo Stato sotto forma di tributo.
Cosa significa caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili?
Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili si riferiscono ai diversi aspetti che influenzano il valore, l'attrattiva e l'utilità di una proprietà immobiliare.
- Caratteristiche Intrinseche: Queste sono le caratteristiche interne o innate del bene immobile. Includono:
- Dimensioni e Layout: La grandezza del bene in metri quadrati e la disposizione degli spazi interni.
- Qualità della Costruzione: I materiali utilizzati, la qualità della manodopera, e il livello di finiture.
- Età e Condizione: L'età del bene e lo stato di manutenzione o di ristrutturazione.
- Caratteristiche Interne: Elementi come l'isolamento, il riscaldamento, l'aria condizionata, i sistemi di sicurezza, e altri aspetti tecnici.
- Stile Architettonico: Lo stile e il design estetico dell'immobile.
- Ubicazione: La posizione geografica dell'immobile, che può influenzare il valore in base a fattori come la vicinanza a centri urbani, servizi, aree verdi, ecc.
- Accessibilità e Collegamenti: La facilità di accesso ai trasporti pubblici, strade principali, e altri collegamenti infrastrutturali.
- Vicinato e Ambiente Sociale: La qualità del vicinato, la presenza di scuole, ospedali, negozi, e la sicurezza della zona.
- Sviluppi Futuri: Progetti futuri nella zona che potrebbero influenzare il valore dell'immobile, come nuove costruzioni, sviluppo di infrastrutture, ecc.
- Aspetti Legali e Regolamentari: Normative urbanistiche, restrizioni edilizie, e altri aspetti legali che possono influenzare l'uso del bene.
Queste caratteristiche sono cruciali per valutare il valore di un immobile e prendere decisioni informate sia in fase di acquisto che di vendita. Le caratteristiche intrinseche sono spesso più difficili da modificare senza interventi significativi, mentre quelle estrinseche possono variare nel tempo a seconda dello sviluppo dell'area circostante e dei cambiamenti nella comunità.
Classificazione per zone di una zona i cui costruire un appartamento
A seconda della posizione e delle zone confinanti, un'area edificabile può essere classificata in zone:
- La zona centrale è il nucleo del centro urbano, ed è naturalmente comprensiva di una serie di servizi e attività a favore del cittadino.
- La zona di espansione è composta ancora da zone non edificate e da terreni in cui si sta attuando l'urbanizzazione (appartamenti, edifici...). Non sono sviluppate attività di servizio.
- La zona industriale è definita in quanto destinata agli impianti industriali, agli opifici e alle fabbriche.
- La zona agricola, per concludere, è costituita da nuclei urbani privi di servizi, e da abitazioni rurali.
Determinare il valore di un’area edificabile
L’area edificabile è una parte di terreno che, in base alla normativa e alle sue qualità, può essere soggetta a trasformazioni attraverso la costruzione di opere destinate alla fruizione pubblica o privata come appartamenti o edifici.
Prima di costruire un qualsiasi fabbricato, il primo passo da compiere è la sua valutazione, vale a dire individuare i requisti utili al fine di dichiarare l'area edificabile. Ed è qui che entrano in gioco, cioè vengono valutate, le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, queste ultime oggetto di codesto articolo di approfondimento.
Possiamo definire la stima come lo studio e la definizione di un valore sulla base del mercato, al momento della valutazione, e dal prezzo medio di vendita di un’area con caratteristiche simili a quella oggetto di stima, inteso come valore di reddito.
Fase preliminare
Prima di procedere alla valutazione del terreno, è opportuno che vengano effettuate una serie di verifiche atte a conoscere tutti i dettagli tecnici e giuridici dell’area edificabile.
Le prime attività da fare sono:
- verificare l’accatastamento;
- verificare la situazione urbanistica;
- controllare l’esistenza di vincoli.
Il primo punto riguarda un momento delicato poiché bisogna accertare il corretto accatastamento che comprende la porzione di area in esame, le volumetrie esistenti e l’eventuale cancellazione di quelle abbattute e la viabilità circostante.
Per conoscere la condizione urbanistica occorre rivolgersi al Comune per avere il Certificato di destinazione urbanistica, da allegare in alcuni casi all’atto di compravendita.
E’ opportuno effettuare, inoltre, delle verifiche riguardo alle pendenze giudiziarie sul bene che, se esistenti, devono essere considerate e segnalate durante la valutazione per cercare di risolverle. Così come, bisogna indicare la proprietà o la comproprietà del bene oggetto di valutazione.
Aspetti giuridici-amministrativi
Questi aspetti riguardano l’accertamento del titolo o il diritto reale in base al quale si possiede il bene. Il primo diritto reale è la proprietà, cioè il diritto di disporre e di usare il bene in modo pieno ed esclusivo. Altri diritti reali sono: l’usufrutto, la superficie (importante in ambito patrimoniale perchè permette di usare un suolo altrui per farvi o mantenere un fabbricato), la servitù di passaggio.
Alla luce di ciò, risulta importante rilevare la giusta intestazione del bene e l’individuazione del diritto reale da considerare durante la valutazione del bene.
Plusvalenza sui terreni edificabili: come calcolarla? 
Una plusvalenza si verifica quando c'è un aumento del valore di un immobile dal momento della sua acquisizione alla vendita. Secondo l'articolo 67 del TUIR, questo aumento di valore è considerato tassabile per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ovvero i terreni edificabili, così come per i fabbricati.
La plusvalenza imponibile, derivante dalla vendita di un immobile, è determinata calcolando la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisizione del bene, a cui si aggiungono i costi inerenti deducibili. Questi costi includono tutte le spese sostenute per migliorare e mantenere l'immobile, come le spese di ristrutturazione, che devono essere debitamente documentate. È fondamentale conservare tutta la documentazione relativa a tali spese per poterle dedurre correttamente dal guadagno lordo, riducendo così la base imponibile della plusvalenza.
Imposta Sostitutiva per i Fabbricati
Per quanto riguarda i fabbricati, è prevista la possibilità di applicare un'imposta sostitutiva pari al 20% sulla plusvalenza ottenuta. Questa scelta deve essere espressamente comunicata al notaio incaricato della compravendita. Il notaio, a sua volta, ha il compito di riscuotere questa imposta e versarla alle autorità fiscali competenti. Per avvalersi di questa opzione, è necessario compilare un apposito modulo in cui si specificano gli importi che hanno generato la plusvalenza e consegnarlo al notaio al momento della vendita.
Procedure e Limitazioni
È importante notare che l'opzione per l'imposta sostitutiva del 20% non è applicabile ai terreni edificabili. In questo caso, la plusvalenza generata dalla vendita deve essere inclusa nel reddito complessivo del contribuente e sarà soggetta alla tassazione ordinaria secondo le aliquote previste per il reddito personale. Pertanto, la gestione fiscale della plusvalenza su terreni edificabili è più complessa e richiede un'accurata pianificazione fiscale.
Riduzione della Plusvalenza Imponibile
Per ridurre la plusvalenza imponibile, è possibile dedurre i costi documentati relativi all'acquisizione e alla manutenzione dell'immobile. Questi costi devono essere chiaramente identificabili e supportati da documentazione adeguata, come fatture e ricevute, che attestino le spese sostenute. Tra i costi deducibili rientrano le spese notarili per l'acquisto, le commissioni di agenzia, le spese di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, nonché eventuali miglioramenti apportati all'immobile. La corretta documentazione di queste spese è essenziale per assicurarsi che possano essere dedotte dalla base imponibile, riducendo così l'importo della plusvalenza soggetta a tassazione.
La rivalutazione dei terreni
Il decreto legge sullo sviluppo del 2011 ha riaperto i termini per la rivalutazione del valore dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011, per attività al di fuori del regime d’impresa, da parte di persone fisiche residenti, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali residenti. Questa disposizione riguarda le aree che, secondo i piani urbanistici, sono considerate terreni edificabili o terreni agricoli.
Altri possibili casi di rivalutazione
La rivalutazione del costo o valore di acquisto può avvenire anche solo in relazione ad alcuni terreni posseduti, per i quali se ne ravvisi la convenienza, in quanto, per esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo. La perizia deve precedere il momento della vendita, fermo restando il termine del 30 giugno 2012 per il pagamento dell’imposta. La rivalutazione ha lo scopo di aumentare il valore fiscalmente riconosciuto del terreno allo scopo di ridurre le eventuali plusvalenze dei terreni agricoli ed edificabili ai fini Irpef in caso di cessione, e conseguire così risparmi fiscali.
Le tasse da pagare
La vendita di un terreno richiede il pagamento di alcune imposte obbligatorie. L'imposta di registro, viene sostenuta da chi acquista, ed è in somma di 200 euro fissi, poi i privati pagheranno anche un 1% di tassa ipocatastale, mentre gli enti non dovranno pagare ulteriori tasse.
La plusvalenza ha una tassazione del 4%.
La valutazione
Prima di vendere un terreno è opportuno far valutare il suo reale valore da parte di un perito professionista. Ciò è utile anche per non avere problemi anche nel post vendita con l'Agenzia delle Entrate, che potrebbe far valutare il terreno e tassarvi qualora abbia riscontrato delle frodi o comunque dei dati non esatti. Il TUIR infatti, ossia il Testo Unico delle Imposto sui Redditi, prevede che il valore fiscale del bene è quel prezzo che viene concordato dalle parti al medesimo stadio di commercializzazione, ciò implica comunque una conoscenza comuna dell'oggettività del valore del bene in questione.
E' bene controllare le visure catastali prima dell'acquisto, è ciò è ormai possibile grazie al portale dell'Agenzia delle Entrate che vi da la possibilità di acquisire i dati relativi a un immobile ad esempio.
I dati in questione sono:
- dati reddituali di terreni ed immobili
- dati anagrafici delle persone fisiche o giuridiche intestatarie
- i dati grafici dei terreni
- gli atti di aggiornamento catastale
Storia e Evoluzione della Tassazione su Terreni Edificabili
Contesto Storico
La tassazione sulla plusvalenza dei terreni edificabili ha origini storiche che risalgono all'evoluzione dell'urbanistica e della pianificazione territoriale. Inizialmente, molte nazioni non applicavano tasse specifiche sui guadagni da terreni edificabili, ma con l'espansione urbana e l'aumento della domanda immobiliare, i governi hanno iniziato a considerare questi guadagni come una fonte significativa di entrate fiscali. Le tasse sulla plusvalenza sono state introdotte per capitalizzare sull'aumento del valore dei terreni dovuto a sviluppi infrastrutturali e urbanistici, spesso finanziati con fondi pubblici.
Evoluzione Normativa
Nel corso del tempo, le leggi relative alla tassazione dei terreni edificabili sono diventate sempre più complesse e differenziate. Molti paesi hanno introdotto aliquote specifiche per la plusvalenza immobiliare, regolamentazioni più stringenti per prevenire l'evasione fiscale e metodi di valutazione più accurati del valore del terreno. Inoltre, sono state introdotte esenzioni e agevolazioni fiscali per incentivare certi tipi di investimenti immobiliari o per aiutare specifiche categorie di proprietari, come i piccoli agricoltori o i proprietari di prima casa.
Comparazione Internazionale
Approcci Diversi
Le politiche fiscali sui terreni edificabili variano notevolmente a livello internazionale. In alcuni paesi, come gli Stati Uniti, la plusvalenza sui terreni edificabili è tassata in modo significativo, mentre in altri, come in alcuni paesi europei, ci sono maggiori esenzioni e rate di tassazione più basse. Queste differenze riflettono vari approcci economici e sociali alla proprietà della terra, agli obiettivi di sviluppo urbano e alla distribuzione della ricchezza.
Best Practices
Alcuni paesi hanno adottato pratiche fiscali considerate efficaci nel gestire la tassazione sui terreni edificabili. Per esempio, la Germania ha implementato un sistema di valutazione che tiene conto dell'uso previsto del terreno, contribuendo a una tassazione più equa. La Nuova Zelanda utilizza un sistema di valutazione periodica per garantire che la tassazione rifletta accuratamente il valore di mercato attuale.
Analisi Legale e Fiscale
Dettagli Legali
Dal punto di vista legale, la vendita e l'acquisto di terreni edificabili sono soggetti a una serie di regolamenti che variano da paese a paese. Ciò include il diritto di vendita, le restrizioni sull'uso del terreno e le normative ambientali. In molti paesi, è richiesta la consulenza di un notaio o di un avvocato per garantire che tutte le transazioni siano conformi alla legge.
Implicazioni Fiscali
Le implicazioni fiscali della vendita di terreni edificabili possono variare a seconda della categoria del venditore. Per le persone fisiche, la tassazione della plusvalenza può essere influenzata da fattori come la durata della proprietà del terreno e l'uso dello stesso. Per le imprese, le plusvalenze possono essere trattate come parte del reddito d'impresa e soggette a tassazione in base alle normative aziendali. È essenziale per i venditori comprendere le implicazioni fiscali specifiche della loro situazione per evitare sorprese e ottimizzare la pianificazione fiscale.
Bibliografia
L'acquisto di un'area edificabile rappresenta il primo passo cruciale per chi sogna di costruire la propria casa o di investire nel settore immobiliare. Comprendere i fattori legali, tecnici ed economici coinvolti in tale processo è fondamentale per evitare insidie e massimizzare il valore dell'investimento. Di seguito, presentiamo una selezione di testi autorevoli che offrono una panoramica completa sull'argomento, fornendo strumenti e conoscenze per navigare con sicurezza nel mondo delle aree edificabili.
Autore: Marco Bianchi, Nome testo: "Guida all'Acquisto di Terreni Edificabili", Casa Editrice: Edizioni Immobiliari. Un manuale pratico che copre tutti gli aspetti dell'acquisto di un terreno edificabile, dalle valutazioni preliminari, alla comprensione delle normative urbanistiche, fino alle implicazioni fiscali.
Autore: Anna Rossi e Luca Verdi, Nome testo: "Progettare e Costruire: Dal Terreno Edificabile all'Abitazione dei Sogni", Casa Editrice: Casa Editrice Architettura. Un libro che segue il percorso di trasformazione di un'area edificabile in un progetto abitativo, enfatizzando l'importanza della pianificazione e della collaborazione con professionisti qualificati.
Autore: Giorgio Conti, Nome testo: "Valutazione e Sviluppo Immobiliare: Terreni Edificabili e Opportunità di Investimento", Casa Editrice: Financial Real Estate Publishing. Conti esplora le strategie di investimento nel settore dei terreni edificabili, con un focus su come identificare le opportunità e gestire i rischi associati.
Autore: Claudia Neri, Nome testo: "Urbanistica e Diritto Edilizio: Norme e Procedure per l'Area Edificabile", Casa Editrice: Legalmente Edizioni. Un'analisi dettagliata delle normative urbanistiche e del diritto edilizio applicabile alle aree edificabili, con esempi pratici e case study.
Autore: Federico Bianco, Nome testo: "Sostenibilità nel Costruire: Principi per l'Acquisto di Terreni Edificabili", Casa Editrice: Green Building Press. Bianco discute l'importanza della sostenibilità ambientale nella scelta e nello sviluppo di terreni edificabili, offrendo una guida su come realizzare progetti che rispettino principi ecologici e di efficienza energetica.
FAQ
Come posso verificare che un'area sia edificabile?
Per verificare che un'area sia edificabile, è necessario consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano Urbanistico Comunale (PUC) del comune in cui si trova il terreno. Questi documenti stabiliscono le destinazioni d'uso del suolo e le norme edilizie locali. È anche consigliabile effettuare una due diligence legale e tecnica, che può includere la richiesta di una visura catastale e di eventuali permessi di costruzione precedenti.
Quali sono i fattori da considerare nell'acquisto di un'area edificabile?
Nell'acquisto di un'area edificabile, alcuni dei fattori chiave da considerare includono:
- Localizzazione e accessibilità: La vicinanza a servizi, infrastrutture e vie di comunicazione.
- Normative urbanistiche: Le restrizioni e le possibilità costruttive definite dal comune.
- Servitù e vincoli: Presenza di servitù di passaggio, vincoli paesaggistici o storico-artistici.
- Condizioni del terreno: Morfologia, stabilità e eventuali necessità di bonifica.
- Implicazioni fiscali e costi aggiuntivi: Oneri di urbanizzazione, imposte e potenziali costi di sviluppo.
Qual è la differenza tra terreno edificabile e terreno agricolo?
La principale differenza tra terreno edificabile e terreno agricolo risiede nella destinazione d'uso consentita dal Piano Regolatore Generale o dal Piano Urbanistico Comunale. Un terreno edificabile è destinato alla costruzione di edifici residenziali, commerciali o industriali, mentre un terreno agricolo è destinato all'uso agricolo e non può essere sviluppato per costruzioni residenziali o commerciali senza una variazione di destinazione d'uso, che richiede l'approvazione del comune e può essere soggetta a limitazioni e condizioni specifiche.
Come posso calcolare il valore di un'area edificabile?
Il valore di un'area edificabile può essere calcolato considerando diversi fattori, tra cui:
- Potenziale edificatorio: La superficie massima costruibile e l'indice di edificabilità definito dalle normative locali.
- Posizione e contesto: La domanda di mercato per aree edificabili nella specifica località.
- Costi di sviluppo: Stima dei costi necessari per rendere il terreno pronto per la costruzione, inclusi oneri di urbanizzazione, allacciamenti alle reti di servizi e eventuali lavori di preparazione del terreno.
- Comparazione di mercato: Analisi dei prezzi di vendita di aree simili nella stessa zona o in zone comparabili.
Quali permessi sono necessari per costruire su un terreno edificabile?
Per costruire su un terreno edificabile, sono necessari vari permessi, che possono variare in base alle normative locali. Tipicamente, è necessario ottenere:
- Permesso di costruire: Rilasciato dal comune, autorizza la realizzazione del progetto edilizio presentato, verificandone la conformità con le normative urbanistiche e edilizie.
- Certificazioni ambientali: Nel caso di particolari vincoli o aree protette, possono essere richieste valutazioni di impatto ambientale.
- Allacciamenti a reti e servizi: Autorizzazioni per l'allacciamento a reti idriche, elettriche, fognarie e di telecomunicazione.
- Certificati di agibilità e conformità: Rilasciati al termine dei lavori, attestano la conformità dell'opera alle norme tecniche e la sua agibilità.
