Se vivete in un condominio è d'obbligo conoscere temi quali quelli connessi alle spese condominiali. La ripartizione di questi costi avviene in base agli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. Oltre a tutto ciò è importante trattare argomenti come quelli che riguardano i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.

Soggetti obbligati alle spese condominiali

Le spese di condominio devono dunque essere divise in proporzione alle quote che ogni condomino possiede. Deve contribuire al pagamento delle Spese di cui sopra chiunque partecipi al rapporto condominiale. Nel caso in cui vi sia una successione, chi subentra deve contribuire al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso.

Tabelle delle Spese condominiali

La formazione delle tabelle millesimali viene organizzata dall'assemblea a maggioranza, e la relativa deliberazione assembleare non impegna gli assenti e i dissenzienti. Gli assenti e i dissenzienti hanno la possibilità di fare valere la nullità assoluta della deliberazione e anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione. Il consenso non richiede la forma scritta ma può registrarsi per facta concludentia.Gli obblighi connessi alleSpese

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata. Nel caso di successione l'obbligo si registra nel momento in cui si acquista la qualità di condomino (è sufficiente la redazione di una scrittura privata).

Servire i condomini in misura diversa

L'espressione in misura diversa non si riferisce alla diversità delle quote di proprietà di ciascun condomino, ma alla possibilità che l'uso e il godimento che ciascuno ne ha. In tale caso, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'articolo 1123. Tutto questo può alla possibilità di una diversa misura di contribuzione e al totale esonero di uno o più condomini dal contribuire a quelle spese.

Riforma amministratori condominio: niente più albo?

È stata approvata l’11 dicembre 2012, la legge n°220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17-12-2012. Il provvedimento entrerà in vigore entro sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta, vale a dire il 18 giugno 2013. La riforma tocca numerosi aspetti della disciplina condominiale e in modo particolare ridefinisce la figura dell’amministratore, mentre l’albo degli amministratori di condominio in particolare viene toccato.

Le novità che riguardano gli amministratori di condominio

Tra le novità più sostanziali si cita il possesso da parte dell’amministratore dei requisiti morali, pena la revoca e di conseguenza non devono risultare a suo carico reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione né risultare protestato.

Può svolgere tale incaricochiunque sia votato a maggioranza, sia condòmino all’interno dello stesso stabile condominiale o persona terza e i requisiti specifici sono i seguenti:

  • maggiore età;
  • aver conseguito un diploma di scuola media di secondo grado;
  • aver svolto corsi di formazione e aggiornamento professionale per svolgere tale incarico.

Non è prevista l’iscrizione ad alcun Albo professionale, in quanto non esiste e non è stato istituito con la riforma. Tuttavia è fortemente consigliabile l’iscrizione ad associazioni nazionali di categoria che promuovono anche corsi di formazione e aggiornamento.

Tra gli enti in questione si citano, l’Associazione A.N.A.I.P. e l’ANACI costituita nel 1992 che rappresenta la più grande associazione nazionale con 8000 amministratori di condominio iscritti.

Gli altri requisiti previsti dalla riforma

In sintesi si riporta l’elenco delle altre novità previste dalla riforma in merito a questa figura professionale:

  • Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto
  • Possesso di polizza di assicurazione R.C. professionale su richiesta dell’assemblea
  • Passaggio di consegne senza ulteriore compenso
  • Durata dell’incarico annuale e rinnovo tacito dell’incarico, salvo delibera di revoca
  • Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico
  • Si nomina un amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica
  • L’amministratore ha l’obbligo di adempiere agli obblighi fiscali del condominio e di redigere il rendiconto entro 180 giorni. La documentazione relativa allo stato patrimoniale e alla rendicontazione deve rimanere custodita per dieci anni
  • ha l’obbligo di attivarsi contro i morosi ed ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo entro 6 mesi dal rendiconto.

Altre novità introdotte dalla riforma sul condominio

Tra le altre novità che si annoverano nella riforma ci sono quelle riguardanti la presenza degli animali nel condominio (non si può vietare il possesso di animali domestici), l’innovazione e la informatizzazione della gestione condominiale, vale a dire:

  • la possibilità di realizzare un sito web condominiale in cui esportare i dati contabili condominiali e i verbali, a uso e per libera consultazione dei condòmini;
  • la possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici e tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione;
  • obbligo di attivare un apposito conto corrente (c/c) intestato al condominio attraverso il quale far transitare i flussi finanziari in entrata e in uscita.

Inoltre, è stato abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore e fissato il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Infine, le sanzioni per recidiva sono aumentate da un minimo di 200 € fino a 800 €.

Approvazione del regolamento di condominio: tutti i chiarimenti

Una volta approvato, il regolamento condominiale prevede anche che siano allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., è obbligatorio redigerlo quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio, approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condoni intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poterlo modificare è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.

Regolamento di condominio, i contratti

Il codice civile, disciplinando la materia del regolamento di condominio, si riferisce esclusivamente a quello assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. II comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e trascritto nel registro indicato nell'ultimo comma dell'art. 1129 CC.

Accanto a questo tipo di regolamento di condominio non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento ugualmente riconosciuto dalla giurisprudenza: quello contrattuale.

Come è regolata l'assemblea di condominio

L'assemblea condominiale è l'organo principale e deliberante del condominio, ed è costituita da tutti i condomini titolari di un diritto di proprietà.

L'assemblea può essere convocata sia in via ordinaria almeno una volta l’anno che in via straordinaria. Si definisce ordinaria quando è la prima convocata nel periodo di gestione annuale. Al contrario la straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell'amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. L'avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o attraverso la firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.

Ogni condomino assente o in disaccordo può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge e al regolamento. Il ricorso deve essere proposto dai dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. In virtù dell'articolo 66 attuazione codice civile, l'assemblea deve essere convocata annualmente dall'amministratore in via ordinaria; in assenza dell'amministratore, l'assemblea può essere convocata da qualsiasi condomino. Se non può deliberare, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio. L'amministratore può scegliere la sede per le riunioni (deve comunque svolgersi nei confini della città ove è ubicato l'edificio).

Per quanto riguarda gli argomenti trattati nel corso delle riunioni (ordinaria e straordinaria), non c’è grossa differenza. La distinzione si riferisce essenzialmente ai soggetti legittimati a convocare i due tipi di riunione.
Di fatto non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini. Essa è costituita correttamente solo con l'intervento di condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge.

L’ascensore condominiale nel regolamento di condominio

L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, secondo il regolamento di condominio, può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare dell'ascensore.

Ripartizione delle spese dell'ascensore

 

In merito alle spese di installazione, la Suprema Corte, ha specificato che debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condomino; sul presupposto, invece della unicità della funzione, ha stabilito che, per quanto riguarda la manutenzione e la costruzione dell'ascensore, deve essere applicata analogicamente la norma prevista dal codice per le scale (art. 1124 c.c.) e quindi le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

È da tenere però presente che in tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123 e 1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

L'ascensore condominiale (come riporta il regolamento di condominio) è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3, costituendone parte integrante e non semplice pertinenza. Esso, infatti, partecipa alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi quale elemento essenziale alla loro destinazione. Attenzione: l’ascensore è di proprietà comune solo ove installato originariamente dell'edificio all'atto della sua costituzione. Al contrario, qualora venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti, in quanto appartiene in proprietà a quel condomini che lo hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà di partecipare successivamente.


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