Logo del Sito Portal Diritto

Se vivete in un condominio è d'obbligo conoscere temi quali quelli connessi alle spese condominiali. La ripartizione di questi costi avviene in base agli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. Oltre a tutto ciò è importante trattare argomenti come quelli che riguardano i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.

Menu di navigazione dell'articolo

Soggetti obbligati alle spese condominiali

Le spese di condominio devono dunque essere divise in proporzione alle quote che ogni condomino possiede. Deve contribuire al pagamento delle Spese di cui sopra chiunque partecipi al rapporto condominiale. Nel caso in cui vi sia una successione, chi subentra deve contribuire al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso.

Tabelle delle Spese condominiali

La formazione delle tabelle millesimali viene organizzata dall'assemblea a maggioranza, e la relativa deliberazione assembleare non impegna gli assenti e i dissenzienti. Gli assenti e i dissenzienti hanno la possibilità di fare valere la nullità assoluta della deliberazione e anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione. Il consenso non richiede la forma scritta ma può registrarsi per facta concludentia.Gli obblighi connessi alleSpese

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata. Nel caso di successione l'obbligo si registra nel momento in cui si acquista la qualità di condomino (è sufficiente la redazione di una scrittura privata).

Servire i condomini in misura diversa

L'espressione in misura diversa non si riferisce alla diversità delle quote di proprietà di ciascun condomino, ma alla possibilità che l'uso e il godimento che ciascuno ne ha. In tale caso, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'articolo 1123. Tutto questo può alla possibilità di una diversa misura di contribuzione e al totale esonero di uno o più condomini dal contribuire a quelle spese.

Riforma amministratori condominio: niente più albo?

È stata approvata l’11 dicembre 2012, la legge n°220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17-12-2012. Il provvedimento entrerà in vigore entro sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta, vale a dire il 18 giugno 2013. La riforma tocca numerosi aspetti della disciplina condominiale e in modo particolare ridefinisce la figura dell’amministratore, mentre l’albo degli amministratori di condominio in particolare viene toccato.

Le novità che riguardano gli amministratori di condominio

Tra le novità più sostanziali si cita il possesso da parte dell’amministratore dei requisiti morali, pena la revoca e di conseguenza non devono risultare a suo carico reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione né risultare protestato.

Può svolgere tale incaricochiunque sia votato a maggioranza, sia condòmino all’interno dello stesso stabile condominiale o persona terza e i requisiti specifici sono i seguenti:

  • maggiore età;
  • aver conseguito un diploma di scuola media di secondo grado;
  • aver svolto corsi di formazione e aggiornamento professionale per svolgere tale incarico.

Non è prevista l’iscrizione ad alcun Albo professionale, in quanto non esiste e non è stato istituito con la riforma. Tuttavia è fortemente consigliabile l’iscrizione ad associazioni nazionali di categoria che promuovono anche corsi di formazione e aggiornamento.

Tra gli enti in questione si citano, l’Associazione A.N.A.I.P. e l’ANACI costituita nel 1992 che rappresenta la più grande associazione nazionale con 8000 amministratori di condominio iscritti.

Gli altri requisiti previsti dalla riforma

In sintesi si riporta l’elenco delle altre novità previste dalla riforma in merito a questa figura professionale:

  • Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto
  • Possesso di polizza di assicurazione R.C. professionale su richiesta dell’assemblea
  • Passaggio di consegne senza ulteriore compenso
  • Durata dell’incarico annuale e rinnovo tacito dell’incarico, salvo delibera di revoca
  • Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo, pena la nullità dell’incarico
  • Si nomina un amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica
  • L’amministratore ha l’obbligo di adempiere agli obblighi fiscali del condominio e di redigere il rendiconto entro 180 giorni. La documentazione relativa allo stato patrimoniale e alla rendicontazione deve rimanere custodita per dieci anni
  • ha l’obbligo di attivarsi contro i morosi ed ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo entro 6 mesi dal rendiconto.

Altre novità introdotte dalla riforma sul condominio

Tra le altre novità che si annoverano nella riforma ci sono quelle riguardanti la presenza degli animali nel condominio (non si può vietare il possesso di animali domestici), l’innovazione e la informatizzazione della gestione condominiale, vale a dire:

  • la possibilità di realizzare un sito web condominiale in cui esportare i dati contabili condominiali e i verbali, a uso e per libera consultazione dei condòmini;
  • la possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici e tetti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione;
  • obbligo di attivare un apposito conto corrente (c/c) intestato al condominio attraverso il quale far transitare i flussi finanziari in entrata e in uscita.

Inoltre, è stato abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore e fissato il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Infine, le sanzioni per recidiva sono aumentate da un minimo di 200 € fino a 800 €.

Approvazione del regolamento di condominio: tutti i chiarimenti

Una volta approvato, il regolamento condominiale prevede anche che siano allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., è obbligatorio redigerlo quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per quello obbligatorio, approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condoni intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poterlo modificare è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.

Regolamento di condominio, i contratti

Il codice civile, disciplinando la materia del regolamento di condominio, si riferisce esclusivamente a quello assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. II comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e trascritto nel registro indicato nell'ultimo comma dell'art. 1129 CC.

Accanto a questo tipo di regolamento di condominio non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento ugualmente riconosciuto dalla giurisprudenza: quello contrattuale.

Come è regolata l'assemblea di condominio

L'assemblea condominiale è l'organo principale e deliberante del condominio, ed è costituita da tutti i condomini titolari di un diritto di proprietà.

L'assemblea può essere convocata sia in via ordinaria almeno una volta l’anno che in via straordinaria. Si definisce ordinaria quando è la prima convocata nel periodo di gestione annuale. Al contrario la straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell'amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio. L'avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o attraverso la firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.

Ogni condomino assente o in disaccordo può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge e al regolamento. Il ricorso deve essere proposto dai dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. In virtù dell'articolo 66 attuazione codice civile, l'assemblea deve essere convocata annualmente dall'amministratore in via ordinaria; in assenza dell'amministratore, l'assemblea può essere convocata da qualsiasi condomino. Se non può deliberare, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio. L'amministratore può scegliere la sede per le riunioni (deve comunque svolgersi nei confini della città ove è ubicato l'edificio).

Per quanto riguarda gli argomenti trattati nel corso delle riunioni (ordinaria e straordinaria), non c’è grossa differenza. La distinzione si riferisce essenzialmente ai soggetti legittimati a convocare i due tipi di riunione.
Di fatto non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini. Essa è costituita correttamente solo con l'intervento di condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge.

L’ascensore condominiale nel regolamento di condominio

L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio, secondo il regolamento di condominio, può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare dell'ascensore.

Ripartizione delle spese dell'ascensore

In merito alle spese di installazione, la Suprema Corte, ha specificato che debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condomino; sul presupposto, invece della unicità della funzione, ha stabilito che, per quanto riguarda la manutenzione e la costruzione dell'ascensore, deve essere applicata analogicamente la norma prevista dal codice per le scale (art. 1124 c.c.) e quindi le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

È da tenere però presente che in tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123 e 1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

L'ascensore condominiale (come riporta il regolamento di condominio) è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3, costituendone parte integrante e non semplice pertinenza. Esso, infatti, partecipa alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi quale elemento essenziale alla loro destinazione. Attenzione: l’ascensore è di proprietà comune solo ove installato originariamente dell'edificio all'atto della sua costituzione. Al contrario, qualora venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti, in quanto appartiene in proprietà a quel condomini che lo hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà di partecipare successivamente.

Regolamento condominiale: orari in cui i rumori sono vietati 

Anche se il regolamento non viene trascritto nei Registri Immobiliari, esso rimane valido ed efficace. Tuttavia, recentemente è stata approvata una riforma del condominio che ha introdotto numerose modifiche al Codice Civile, tra cui alcune disposizioni che incidono sui diritti soggettivi e gli obblighi di ciascun condomino, come ad esempio la destinazione delle proprietà esclusive e i criteri di ripartizione delle spese condominiali.

Queste modifiche possono essere apportate solo con il consenso unanime di tutti i condomini, in forma scritta e contrattuale. Invece, le norme che regolano gli interessi impersonali della collettività dei condomini, come ad esempio le modalità di utilizzo dei servizi condominiali, possono essere modificate con una deliberazione dell'assemblea condominiale, adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 del Codice Civile.

È importante osservare come la riforma abbia spostato il potere decisionale dai singoli condomini all'assemblea che oggi ha molti più poteri che in passato.
Infatti, per le decisioni ordinarie occorre raggiungere il quorum dei votanti rispetto la maggioranza dei presenti alla riunione. Questa dev'essere, tuttavia, rappresentativa di metà dei millesimi se si tratta della prima convocazione e di un terzo se è la seconda.

Per, invece, modificare le destinazioni d'uso delle parti comuni occorre raggiungere i quattro quinti della rappresentanza dei millesimi per votare. In questo caso, inoltre, il preavviso viene esteso a 30 giorni, non più a 5.

Per quello che riguarda, ancora, le parti comuni, sono cambiate all'interno del regolamento condominiale le regole per box parcheggio e passaggi pedonali o gazebi collettivi. È infatti prevista la facoltà, se votata dalla maggioranza secondo la modalità di cui poco prima, di modificare le destinazioni d'uso di alcuni spazi come da regolamento condominiale.

Non esiste più, infine, la distinzione fra “destinazione prevista” e “sfruttamento non conforme alle regole”, ovvero delle due sfumature che punivano un uso diverso, non previsto dal regolamento condominiale, di uno spazio comune: oggi entrambe le sfumature sono riunite sotto un'unica voce che le sanzione in egual modo. Se, quindi, un comportamento di questo genere arreca danno ad un inquilino o all'intero stabile, è possibile citarne l'autore in giudizio. L'assemblea condominiale dovrà poi giudicare la materia ed esprimersi tramite maggioranza assoluta (in termini di condomini presenti e millesimi).

La Cassazione più recente (Cass. n. 17694/2007) afferma che a determinare la contrattualità dei regolamenti siano quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Il regolamento assembleare è quello che prevede la maggioranza qualificata dell'assemblea dei condomini. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio (2° comma dell’art.1136 c. c)

All'interno del regolamento assembleare, non può inoltre essere previsto il divieto di tenere negli appartamenti gli animali domestici. Qualora non si provvedesse a redigere il regolamento assembleare, è possibile fare ricorso all'Autorità Giudiziaria.

Il regolamento assembleare non viene trascritto come allegato nei registri immobiliari e non ha alcun valore come documento qualora ci fosse contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio. Se questo articolo sta catturando il tuo interesse, prova a leggere anche quello in cui trattiamo il biogas domestico, sperando che susciti anch’esso il tuo interesse.

Esamina le implicazioni dell'imposta di bollo per i contratti di locazione e come queste possono influenzare te e i tuoi inquilini nel nostro articolo tematico.

Ruoli dell'amministratore

I compiti dell'Amministratore sono dunque:

  • eseguire le risoluzioni dell'assemblea dei i condomini e curare l'osservanza del regolamento condominiale
  • regolare l'uso delle cose comuni
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese

A proposito dell'ultimo onere, l'amministratore, pur in assenza di obblighi scritti, deve versare le quote in un conto dedicato. Il Regolamento di condominio prevede il fatto che l'assemblea possa essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.

Sempre secondo il regolamento di condominio l'amministratore ha il potere di scegliere come sede per le riunioni assembleari quella più opportuna. L'avviso di convocazione deve contenere l'informazione degli argomenti che verranno discussi nell'assemblea.

L'amministratore può essere licenziato per irregolarità fiscali o se non apre un conto apposito per i contributi condominiali.

Per comprendere meglio come un montascale possa migliorare l'accessibilità nel tuo condominio, ti invitiamo a consultare il nostro approfondimento dedicato.

La ripartizione degli oneri

Le spese condominiali rappresentano una questione complessa e delicata che richiede attenzione e chiarezza nella loro gestione e ripartizione. È importante distinguere tra spese ordinarie e straordinarie, e capire chi è responsabile di ciascuna categoria di spese.

Le spese ordinarie sono quelle relative alla manutenzione ordinaria, come ad esempio le spese per la pulizia delle scale, il portiere, l'ascensore, le luci, l'acqua e il riscaldamento. In genere, queste spese sono a carico degli inquilini.

Le spese straordinarie, invece, sono quelle relative alla manutenzione straordinaria, come ad esempio la riparazione del tetto, la ristrutturazione delle facciate, la sostituzione di un ascensore. Queste spese sono a carico dei proprietari.

Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di una valvola termostatica può aiutare a ripartire le spese in base ai consumi effettivi di ogni inquilino. In questo modo, si evita che i costi siano ripartiti in modo uniforme tra tutti i condomini, anche se alcuni consumano meno di altri.

Come riscuotere i debiti

Per riscuotere i soldi del condomino moroso legati agli oneri accessori, è necessario fare richiesta al debitore che dovrà riscattare il suo debito entro due mesi dall'istanza.
Trascorsi i due mesi è possibile reclamare un decreto ingiuntivo e, se le spese insolute superano le due mensilità, richiedere anche la risoluzione del contratto.
Se la mora supera i sei mesi e se disciplinato dai contratti di condominio, l'amministratore può anche sospendere al condomino moroso i servizi non pagati (solitamente illuminazione o riscaldamento centralizzati, gas, ascensore). È sempre bene infatti predisporre queste apparecchiature in modo tale da poter attuare un eventuale distacco forzoso dell'utenza del condomino moroso.

In caso di fallimento del proprietario dell'immobile

Nei casi di proprietari falliti, il condominio potrà richiedere delle somme di denaro a chi si occupa della sua cura fallimentare.
Quando la situazione del condomino moroso che fallisce è davvero critica, è possibile che riceva un sussidio che può comprendere anche le spese condominiali.

Informazioni utili su come comportarsi con un condomino moroso

Quando il proprietario di un’abitazione che si trova all’interno di un condominio non provvede al pagamento delle spese condominiali viene messo, da parte dell’amministratore della struttura, in mora con sollecito di pagamento. La legge stabilisce che ogni proprietario deve provvedere al pagamento delle varie spese a fine esercizio.

E’importante sottolineare che le spese condominiali sono proporzionalmente divise tra i vari condomini in base all’utilizzo che ciascuno ne fa, al valore della proprietà e all’utilità che ne nasce, ad esempio una persone che abita al settimo piano di un palazzo pagherà le spese relative all’uso dell’ascensore in misura maggiore rispetto a chi si trova al primo piano.

Com’è stato già detto in precedenza se alla data di scadenza del piano di rateizzazione il debitore non ha ancora saldato le quote dovute, l’amministratore può presentare richiesta di un decreto ingiuntivo. La richiesta va presentata all’Autorità Giudiziaria competente del territorio, che dopo aver controllato le motivazioni della richiesta, la dichiara immediatamente esecutiva e il tutto viene notificato al condomino moroso insieme all’atto di precetto.

Nel caso in cui il debitore trascorso il tempo concesso non ha ancora provveduto al pagamento delle somme dovute, le autorità competenti possono provvedere al pignoramento dei beni, compresa l’abitazione stessa. Nel momento in cui un amministratore da il compito al suo legale di presentare un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, deve allegare alla domanda il verbale dell’assemblea, l’avviso di convocazione all’assemblea con il quale invitava il condomino moroso a presentarsi, la copia del verbale discusso durante la riunione che deve aver spedito al debitore.

Questa documentazione deve essere sottoscritta dall’amministratore. E ’importante sapere che è possibile richiedere un decreto ingiuntivo, anche per le spese condominiali considerate straordinarie che sono state accettate durante il bilancio d’esercizio preventivo. Nel caso in cui un proprietario debitore venda il proprio appartamento, il nuovo proprietario è obbligato in saldo a pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, naturalmente dovrà poi richiedere al vecchio proprietario il risarcimento delle spese affrontate ma non dovute.

Cos'è il piccolo condominio e come è regolato

Il piccolo condominio (o condominio minimo) è l'edificio abitato da due soli partecipanti, ovvero l'edificio costituito da più unità immobiliari attribuite in proprietà esclusiva a due soli soggetti.

Al piccolo condominio si applicano gli articoli del Codice Civile, relativi alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle relative delibere.

Nel caso ci sia un contrasto tra i due partecipanti è non si riesca a raggiungere un accordo è possibile fare il ricorso all'autorità giudiziaria per superare le conflittualità. L'organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni è, anche nel piccolo condominio, l'assemblea condominiale; come nel condominio in generale, non sono necessarie particolari formalità per convocarla.

È necessario comunque che tutti i condomini conoscano l'argomento della deliberazione; la preventiva convocazione costituisce dunque un requisito essenziale per la validità dell'assemblea.

L'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano: l'ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni Al nudo proprietario spetta invece il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Nel piccolo condominio le spese utili alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa convocazione dell'assemblea dei condomini.

Informazioni utili

Il regolamento condominiale deve essere presente per legge in tutti i condomini in cui sono presenti più di dieci appartamenti e serve a stabilire le regole relative all’uso dei beni comuni e al mantenimento del decoro dell’edificio, all’amministrazione, alla ripartizione delle spese comuni e decreta tutti i diritti e i doveri degli inquilini. Com’è già stato detto in precedenza il regolamento può essere adottato dall’assemblea anche su proposta di un singolo condomino e la sua approvazione avviene tramite una tradizionale delibera dell’assemblea stessa, che deve però essere approvata da almeno la maggioranza dei presenti che però abbiano anche il compito di rappresentare almeno la metà dei condomini dell’edificio. Nel caso in cui qualcuno non sia d’accordo con le decisioni prese durante l’assemblea, può richiedere l’impugnazione della delibera. Con questo atto l’inquilino in disaccordo può chiedere ad un giudice di sentenziare sulla leggittimità della delibera e controllare eventuali contrasti con il regolamento condominiale o la legge. E’ importante sapere che prima di arrivare all’impugnazione dell’atto è necessario effettuare almeno un tentativo di riconciliazione tra i condomini dissenzienti e quelli invece d’accordo con la delibera in questione.

Il potere dell’assemblea è quindi molto ampio ma non può assolutamente approvare delle regole che siano in contrasto con quelle affermate in materia dal Codice Civile e sono illustrate nell’elenco che segue.

  • Regole che enunciano il divieto dei condomini di rinunciare l’utilizzo dei beni comuni.
  • Norme che individuano l’indivisibilità delle parti comuni.
  • Norme che stabiliscono l’elezione, la revoca, le attribuzioni e i doveri dell’amministratore.
  • Regole che disciplinano le questioni di dissenso degli inquilini in relazione alle liti giudiziarie.
  • Norme che stabiliscono come deve essere organizzata un assemblea condominiale e come devono essere presentate le deliberazioni.
  • Regole che stabiliscono come deve essere impugnata una delibera.

E’ importante sapere che nel caso in cui si verifichi un contrasto tra le norme del Codice Civile e quelle del regolamento, prevalgono le disposizioni di legge. Il regolamento condominiale inoltre non può limitare i diritti di ciascun inquilino derivanti dagli atti di acquisto e vietare la detenzione di animali domestici.

Quale sono le tipologie di lavori ammessi in condominio?

In un condominio si possono effettuare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. ll primo tipo di interventi possono essere liberamente decisi dall’amministratore, gestendone le spese, come stabilito dal codice civile. Tra questi lavori in condominio, rientrano quelli effettuati nelle aree comuni del palazzo e di lieve entità, come ad esempio la sostituzione di lampadine.

lavori di manutenzione straordinaria, invece, si riferiscono a quei lavori non previsti e di particolare necessità causati da un evento eccezionale. In questa categoria rientrano anche quei lavori di ristrutturazione per rinnovare parti rovinate del palazzo. Per effettuare questo tipo di lavori in condominio, ci deve essere il parere dell’assemblea condominiale che dovrebbe deliberare.

La nuova riforma del condominio (Legge 220/2012), entrata in vigore il 18 giugno 2013, prevede che per i lavori di manutenzione straordinaria occorre necessariamente costituire un fondo di importo uguale al costo dei lavori in condominio. Con una nota successiva, è stato chiarito che il fondo si può costituire sulla base di un contratto che accetta il pagamento rateale dei lavori. Ovviamente, la spesa che ciascun condomino versa viene stabilito in base al valore millesimale della propria unità abitativa.

Risarcimento danni

Ciascun condomino può attivarsi per chiedere il risarcimento dei danni subiti in seguito a difetti del suolo o della costruzione. Il risarcimento danni si può chiedere anche all’amministratore che risulta inadempiente rispetto a ciò che viene deliberato dall’assemblea condominiale Ad esempio, non fa eseguire i lavori per la sicurezza del palazzo o non stipula una polizza assicurativa.
In caso di fatti gravi e lesivi per le persone, egli dovrà rimborsare e risarcire le eventuali vittime.
Il compito dell’amministratore, così come stabilito dalla legge, è di eseguire i compiti di sua responsabilità perché altrimenti si troverebbe in una situazione di omissione.

Orari ammessi per i rumori dei lavori in condominio

In caso di lavori in condominio, si possono utilizzare strumentazioni rumorose negli orari giusti, avendo cura di non fare troppa confusione (non si devono mai causare danni ad altri condomini). Non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore. Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale. Questo varia a seconda del caso.

La Legge dice che il regolamento deve essere approvato dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, per cui ci si aspetta che tutti lo rispettino.

Se qualcuno infrange il regolamento stabilito, va in contro ad una sanzione pecuniaria fino a 100 euro e 800 euro in caso di recidiva. Questa somma viene versata nel fondo istituito per le spese ordinarie.

Quando i lavori si svolgono nel proprio appartamento occorre sapere che pur trattandosi di una proprietà privata è necessario rispettare delle regole fondamentali per mantenere i rapporti di buon vicinato e soprattutto rispettare la legge e il regolamento condominiale. Il buon senso e il rispetto delle norme edilizie completano il quadro della buona e corretta esecuzione delle ristrutturazioni in casa in uno stabile condominiale.

Un classico caso per cui è necessario fare delle ristrutturazioni in casa che possono turbare la quiete del vicinato è la rottura dei tubi dell’acqua che spesso comporta anche dei problemi con il vicino confinante o del piano sottostante, nonché la necessità di rifare la pavimentazione. In questi casi occorre rivolgersi a degli operai o una ditta specializzata che dovranno accedere al condominio per la durata dei lavori. Occorre avvisare gli altri condomini? Non sempre, dipende dalla tipologia di intervento. Innanzitutto, occorre a riguardo consultare il regolamento condominiale per capire se vi sono norme prestabilite da rispettare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni come per esempio l’ascensore per caricare e scaricare il materiale o l’indicazione di eventuali orari per i lavori in condominio– fermo restando quanto già prevede la legge e le norme di polizia locale. In ogni caso, l’art. 843 comma 1 e 2 del codice civile prevede che il proprietario deve concedere l’accesso nonché il passaggio sul proprio “fondo” qualora ne sia riconosciuta la necessità come la riparazione di un muro o altra opera afferente alla proprietà privata, al vicino o spazio comune.

A volte può essere necessario passare per l’abitazione del vicino, oppure si possono provocare dei danni durante la ristrutturazione, pertanto è sempre opportuno avvisare i condomini dello svolgimento dei lavori e in ogni caso, un vicino deve consentire l’accesso e qualora si rifiuti può essere obbligato dal giudice.

Le norme del buon senso

Nei rapporti di vicinato esiste una serie di norme non scritte che dettano i comportamenti rispettosi nei confronti dei vicini. Nel caso di ristrutturazioni che si prolungano nel tempo è indubbiamente corretto avvisare gli altri condomini con un avviso in bacheca, fermo restando quando questo diventa un obbligo dettato per legge dalla normativa urbanistico-edilizia. Allo stesso modo, è opportuno segnalare l’eventuale rumorosità dei lavori. Anche se non è obbligatorio, è opportuno e rispettoso effettuare la pulizia al termine dei lavori soprattutto se questi hanno coinvolto anche le parti comuni di passaggio.

Nel caso di lavori in condominio che richiedono la temporanea chiusura degli impianti come gli interventi sull’impianto idraulico o di riscaldamento, qualora non autonomo, è necessario avvisare l’amministratore con debito anticipo affinché possa comunicare agli altri condomini eventuali sospensioni dei servizi e permettere di prendere gli accorgimenti necessari.

Infine, l’articolo 1122 del codice civile stabilisce che qualsiasi opera edilizia – pur se svolta sulla proprietà privata – che possa inficiare sulla stabilità dello stabile o modificarne l’aspetto architettonico e la sicurezza deve essere comunicato all’amministratore che esporrà in assemblea l’intervento e lo si sottoporrà a votazione. Ovviamente non si tratta di comunicare la tinteggiatura di un vano, bensì opere come il rifacimento di un bagno con collegamento alla colonna dello scarico condominiale o la realizzazione di un pergolato o un gazebo e lavori simili.

Se i lavori dovessero essere causa di danni a cose e persone, il condominio potrà richiedere il risarcimento qualora il fatto venga negato dal condomino che ha recato il danno con accertamento per via giudiziale al fine di determinare e attribuire le spese.

Ristrutturazione del tetto condominiale

La questione della ripartizione delle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto condominiale dipende principalmente dalle circostanze specifiche dell'edificio e dalle decisioni prese dagli inquilini. In generale, il tetto è considerato una parte comune dell'edificio e appartiene a tutti i condomini in proporzione alle loro quote millesimali di proprietà. Di conseguenza, le spese per i lavori di ristrutturazione devono essere ripartite in base a tali quote, a meno che non ci sia una convenzione o una deliberazione dell'assemblea condominiale che preveda una diversa ripartizione delle spese.

Tuttavia, se il tetto copre solo una parte dell'edificio e viene utilizzato solo da alcuni condomini, le spese per i lavori di ristrutturazione possono essere ripartite in modo diverso tra questi condomini, in base alla loro tipologia ed alla quantità di uso che ne fanno. Inoltre, se ci sono circostanze particolari come infiltrazioni d'acqua o danni causati da eventi naturali come terremoti o smottamenti, la ripartizione delle spese può essere influenzata dal fatto che i danni siano stati causati da una negligenza di un condomino specifico o dal fatto che l'edificio non sia stato sottoposto a lavori di manutenzione adeguati nel corso del tempo.

In ogni caso, è importante che gli inquilini dell'edificio si consultino e raggiungano un accordo sulla ripartizione delle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto, in modo da evitare dispute e risolvere la questione in modo equo per tutti i condomini coinvolti.

Inoltre, esiste la possibilità che un condomino o un gruppo di condomini voglia effettuare lavori di miglioramento o ristrutturazione del tetto non strettamente necessari per la sua conservazione e sicurezza. In questo caso, la spesa relativa a tali lavori sarà a carico esclusivo dei condomini che hanno richiesto tali lavori, in proporzione alla loro quota di proprietà millesimale.

Infine, è importante tenere presente che, per evitare future dispute, è consigliabile che gli interventi di manutenzione del tetto siano effettuati con regolarità e che i costi relativi siano preventivati e ripartiti tra i condomini in modo equo e trasparente. In questo modo, si eviteranno sorprese e tensioni in futuro, oltre a preservare il valore dell'immobile e la sicurezza dei suoi abitanti.

In sintesi, la ripartizione delle spese di ristrutturazione del tetto condominiale dipende dalle specifiche circostanze e dalle eventuali convenzioni o delibere dell'assemblea condominiale. Tuttavia, in linea generale, le spese saranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà millesimali, salvo casi di responsabilità specifica di un condomino o di lavori non strettamente necessari per la conservazione e la sicurezza del tetto.  

La riforma sul supercondominio

La Riforma del Regolamento del supercondominio ha finalmente dato una dignità legislativo a questa struttura. Non solo: ha esteso anche al regolamento della struttura tutte le novità relative ai condomini tradizionali.
Innanzitutto, oltre al condominio verticale, ovvero, come si diceva, la struttura nata dalla fusione legislativa di più condomini, è stato accettato il condominio orizzontale, ovvero l'avvicinamento di corpi di fabbrica adiacenti ognuno dei quali è dotato di strutture portanti e impianti essenziali.
La differenza è che ora, per guadagnare lo status di supercondominio, non occorre più la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive.

Ma le novità riguardano l'assemblea condominiale, influenzata, come quella esclusivi dei condomini tradizionali, dalla riforma.
Secondo la legge, in un mega struttura con più di 60 inquilini, è obbligatorio per ogni supercondominio indicare un rappresentante con poteri decisionali in merito sia all'uso delle parti comuni sia per quello che riguarda la scelta dell'amministratore.

Questa decisione è stata presa per evitare di avere assemblee così partecipate da rivelarsi inutili. Tuttavia, d'altro canto, rimane il problema della scarsa rappresentatività di ogni inquilini che, così, rischia di non partecipare affatto alle decisioni che lo riguardano.
Nei condomini più piccoli, vige ancora la possibilità di scegliere se presenziare o delegare.

Parziale e minimo

Si tratta di due fattispecie che, esistendo de facto, non sono state istituzionalizzate dalla riforma: parte della giurisprudenza, infatti, tende a non considerarle dotate di poteri.

Il supercondominio parziale si ha quando delle strutture comuni sono ad uso esclusivo di una porzione di condominio.
Il supercondominio minimo, invece, è quel condominio formato da due soli edifici.
In questi casi, gran parte del lavoro di delibera e organizzazione viene affidato al regolamento di condominio che, quindi, riveste una grandissima importanza.

Limitazioni all'uso dell'ascensore in condominio

In ogni condominio trova applicazione il principio che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante agli altri condomini.

L'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio dunque può essere inibito al singolo condomino solo nel momento in cui venga accertato che esso risulti dannoso, compromettendo la conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo e ostacolando la tempestiva utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere.

L'ascensore elettrico moderno è composto dai seguenti elementi: Macchinario di sollevamento, Cabina passeggeri, Contrappeso, Funi di trazione e Quadro elettrico di manovra. I due azionamenti si differenziano nel modo con cui viene imposto il movimento. Con un ascensore oleodinamico è la centralina idraulica che fornisce l'energia ad un fluido a mezzo di una pompa di tipo volumetrico e di una serie di valvole che muove a sua volta il pistone.

L'Italia è il paese con il maggior numero di ascensori al mondo. Gli impianti esistenti devono essere verificati ogni 2 anni da un ingegnere abilitato ed iscritto all'Albo facente capo ad un Ente notificato che ha ottenuto l'autorizzazione ministeriale. 

Autore: Avvocato Giacomo Locopo

Immagine di Giacomo Locopo

Nato a Catania il 25 febbraio 1970, l'avvocato ha conseguito la laurea in Giurisprudenza presso l'illustre Università degli Studi La Sapienza di Roma. Attualmente, è iscritto all'Albo dell'Ordine degli Avvocati nella città di Palmi, dove esercita la professione legale con competenza e dedizione.