La legge Bersani sui mutui: ecco cosa dice

La legge Bersani è nota appunto come legge sulle liberalizzazioni, e contiene una serie di misure che hanno l'obiettivo di tutelare innanzitutto i consumatori, e di rendere più flessibile il mercato.

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• Legge Bersani e Mutui
• Niente penali per estinzione anticipata
• I requisiti per poter parlare di prima casa e chiedere il mutuo
• La consulenza per l'acquisto
• La ricerca del mutuo migliore per ogni singolo cliente
• La surroga del proprio mutuo
• Come gestire le richieste di rinegoziazione dei clienti
• FAQ

Legge Bersani e Mutui

Anche per quanto riguarda i mutui, la Legge Bersani ha apportato diverse modifiche e disposizioni legati ad alcuni aspetti quali la surroga, la portabilità e l'estinzione anticipata.

Infatti, secondo la legge Bersani sui mutui, chi ha effettuato un contratto di mutuo potrà scegliere di cambiare l'ente che ha fornito il prestito, qualora risulti sul mercato un'offerta più vantaggiosa.

E nel caso voglia decidere di rescindere il contratto, non sono previste spese esorbitanti per il recesso.

Abbattimento spese

Altre spese che vengono a sparire grazie alla Legge Bersani e alla sua applicazione sui mutui delle case, sono quelle di cancellazione e di iscrizione dell'ipoteca. Infatti con l'entrata in vigore della Legge Bersani, è sufficiente registrare il cosiddetto atto di surroga che va a sostituire le suddette pratiche legate all'ipoteca della casa.

La legge prevede che la cancellazione dell’ipoteca può essere gestita direttamente tra la banca e gli Uffici dei Registri Immobiliari, quindi senza la presenza di un notaio.
Questo aspetto si riferisce a quelle ipoteche iscritte a favore delle banche che devono garantire un debito già estinto. Per approfondire questo caso, bisogna fare riferimento all’art. 40bis del Testo Unico Bancario. Questo procedimento di cancellazione semplificata si applica ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero da enti di previdenza obbligatoria.

Niente penali per estinzione anticipata

Inoltre, ancora per merito della legge Bersani, i mutui che sono stati accessi dopo la sua entrata in vigore, ovvero dal 2 febbraio 2007, non sono più gravati da clausole penali che andavano pagati in caso di estinzione anticipata del mutuo stesso.

Collegato a questo provvedimento, viene dichiarata la nullità di qualsiasi decisione presa dalla banca o dall'ente di finanziamento che ha acceso il mutuo, che si muova in senso contrario a quanto stabilito dalla legge Bersani.

L’estinzione anticipata permette, a chi voglia chiudere il contratto di mutuo prima della sua naturale scadenza, di saldare in un’unica soluzione tutto il finanziamento. In questo caso si parla di estinzione totale, altrimenti può essere di tipo parziale se il debitore voglia ridurre il valore della rata o la durata del contratto.
Per usufruire di questa agevolazione, grazie anche alla legge Bersani, è necessario compilare e consegnare alla banca, dove si è acceso il mutuo, l’atto notorio o la dichiarazione sostituiva. Prima di presentare richiesta sarebbe opportuno conoscere le caratteristiche del contratto di mutuo per essere sicuri di fare la scelta giusta. Ad esempio, in base all’obiettivo, per l’estinzione parziale bisogna informarsi sul modo in cui la banca distribuirà il mutuo, vale a dire se inciderà sull’importo della rata o sulla durata del finanziamento.

Legge Bersani negli altri ambiti

La legge Bersani si estende, oltre ai mutui, in molti altri ambiti.

• Ricariche telefoniche, tv-internet-tlc: Sparito il pagamento per la ricarica di carte prepagate, sia per i servizi di telefonia mobile che per quelli di Internet e tv digitale. Non c'è alcun vincolo temporale per recedere dai contratti di telefoni, tv, Internet. La richiesta di abolire la tassa di concessione governativa sugli abbonamenti per i cellulari finisce in un ordine del giorno che impegna il governo.
• Benzina: Via libera su strade e autostrade a informazioni comparate sui prezzi dei carburanti. Non ci sarà la sanzione della revoca per chi non rispetterà la norma.
• Rc auto: Arriva il plurimandato per le Rc Auto; dalla conversione per i nuovi contratti, dal primo gennaio 2008 per i vecchi.
• Pubblicità voli aerei: Non potranno più essere fatte offerte o pubblicità di voli aerei senza indicare il prezzo totale comprendente anche le sovratasse.
• Gas: Previste alcune misure per potenziare gli scambi sul mercato nazionale del gas naturale, partirà la borsa telematica e per le pmi ci saranno maggiori risparmi.
• Pratiche più veloci per estetiste e parrucchieri; potranno aprire la propria attività con la «sola dichiarazione di inizio attività» e senza rispettare il vincolo della distanza minima.
• Facchini e pulizie: Per le attività di pulizia, disinfezione e facchinaggio, basterà la sola dichiarazione di inizio attività.
• Rottamazione: Viene esteso il contributo per la rottamazione alle auto Euro 0 o Euro 1, che era stato introdotto dalla finanziaria 2007. Il rimborso per chi non sostituisce il vecchio veicolo coprirà l'abbonamento ai mezzi pubblici nel comune di residenza e del posto di lavoro.

I requisiti per poter parlare di prima casa e chiedere il mutuo

Quando si inizia a pensare all’acquisto di una casa, generalmente si verifica una circostanza che potremmo definire ‘tipica’. Ovvero, si presenta la necessità di accendere un mutuo per potersi aggiudicare quel certo immobile. L’acquisto di un appartamento è un punto di svolta e a maggior ragione se si tratta di una prima casa.

Una decisione che è destinata a impattare sulle finanze personali o della famiglia per molti anni a venire, ecco perché sarà utile per esempio confrontare i mutui prima casa sulle piattaforme online che raccolgono le migliori offerte dei diversi istituti, in modo da non farsi trovare impreparati. 

Sia che si compia questo passo per motivi di lavoro, di famiglia o per una maggiore indipendenza personale siamo comunque di fronte a un cambiamento di rilievo assoluto. Come si procede? Molto spesso si confonde o si immagina il mutuo come unico e indivisibile dall’atto di compravendita. Non è così, anzi si tratta di due step ben distinti. Parlare di mutuo per la prima casa vuol dire avere ben chiaro il concetto stesso di prima casa. 

E’ un immobile - non di lusso - che gode di agevolazioni particolari da un punto di vista fiscale al momento della compravendita. Vediamo quali sono i requisiti essenziali per poter parlare di mutuo per la prima casa. Per prima cosa è necessario che che la casa si trovi nel Comune dove la persona che compie l’acquisto ha la propria residenza (in caso contrario, dovrà acquisirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto). Sono previste delle eccezioni per alcune categorie di soggetti (per esempio gli italiani residenti all’estero e i militari). 

E’ all’atto dell’acquisto che dovrà essere rilasciata la dichiarazione relativa alla volontà di mettere la residenza nel Comune dove si trova la casa. Dovrà anche dichiarare di non essere titolare - neppure per quote - sul territorio nazionale anche in regime di comunione legale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa comprata in autonomia o dal coniuge usufruendo dei vantaggi prima casa. 

Se queste condizioni sono tutte soddisfatte, si ottiene la possibilità di usufruire di agevolazioni specifiche. Di che tipo? Vi è una riduzione importante delle imposte previste all’interno dell’atto di compravendita della casa che derivano dal trasferimento di proprietà. L’imposta di Registro, infatti, si potrà ridurre dal 9 al 2%, inoltre nel caso di operazioni soggette a IVA quest’ultima si abbasserà al 4% rispetto al 10% previsto dall’aliquota ordinaria. 

Per quanto riguarda l’importo massimo finanziabile, non c’è alcun tetto. Si può arrivare a finanziare con un mutuo prima casa, in genere, circa l’80% del valore complessivo della casa che si vuole acquistare. Il restante, ovvero il 20% dell’importo, viene invece coperto dal mutuatario in via diretta.  Vediamo come fare la richiesta per il mutuo per la prima casa.

La richiesta del mutuo per la prima casa

Il soggetto interessato all'acquisto della casa e alla richiesta di un mutuo per la prima casa, puó effettuare una ricognizione di vari istituti finanziari presso cui poter richiedere questo prestito. Una volta individuato quello che ritiene possa offrire le migliori condizioni, egli potrá recarsi presso uno dei suoi sportelli e presentare la domanda per l'accensione del mutuo per la prima casa. Solitamente, assieme alla compilazione di un modulo, l'istituto bancario richiede una serie di documenti al richiedente, attraverso cui si possano valutare la soliditá economica di quest'ultimo ed eventuali garanzie.

Quest'ultima attivitá della banca viene denominata "istruttoria" e il suo scopo essenziale è quello di verificare la capacitá economica del richiedente di poter restituire il prestito eventualmente ricevuto, rispettando naturalmente anche la tempistica programmata. In altre parole, attraverso tale istruttoria l'istituto finanziario verifica se il richiedente sia in grado, col suo stipendio e con ulteriori garanzie, di poter sostenere l'accensione di un mutuo. Questa attivitá rappresenta la fase fondamentale nella richiesta di un finanziamento e per il suo esito positivo oppure negativo.

Tale esito dipende principalmente da alcuni elementi, tra cui: il reddito netto del richiedente ed eventualmente anche del suo nucleo familiare, rinvenibile nella dichiarazione dei redditi; il valore della casa da acquistare, per cui si richiede appunto un finanziamento; la possibilitá di presentare eventuali garanzie a sostegno della soliditá economica del richiedente, come potrebbe essere in alcuni casi la presenza di genitori o fratelli con redditi o proprietá immobiliari. Tuttavia, in alcuni casi specifici, grazie a iniziative statali, vi possono essere misure agevolative di garanzia.

I documenti richiesti da parte dell'istituto finanziario possono cambiare in base al tipo di lavoro esercitato dalla persona interessata al mutuo. Per i lavoratori autonomi, infatti, si dovrebbe presentare un estratto della Camera di Commercio di riferimento, una copia del Modello Unico e, per i professionisti, attestazione dell'iscrizione all'albo d'appartenenza. Ai lavoratori dipendenti, invece, è richiesta l'ultima busta paga, la Certificazione Unica (ex CUD) ed un'eventuale dichiarazione del datore di lavoro riguardante l'anzianitá di servizio.   

Speriamo di aver chiarito le vostre idee sul mutuo per la prima casa.

La consulenza per l'acquisto

Comprare casa è un passo importante, che può segnare anche per diversi anni la vita di intere famiglie: ecco perché sarebbe bene muoversi con una certa cognizione di causa. Insomma, non basta verificare che l’abitazione sia quella che volevamo, nella zona che ci è comoda e nel budget che ci possiamo permettere.

Prima di passare all’acquisto sarebbe bene frenare l’emozione e chiedere al notaio una consulenza specializzata: saprà ad esempio dirci quali documenti procurarci prima di passare alla firma di eventuali impegni all’acquisto (non dopo!), quali verifiche è meglio fare per assicurarci che non vi siano motivi ostativi al rogito o che lo possono rendere più difficile (ad esempio parti abusive o non regolamentari, diritti di terzi, l’esistenza di vincoli di cui non eravamo a conoscenza…), quali sono le possibilità che abbiamo e come è meglio muoverci. Insomma, abb iamo davanti quello che è con tutta probabilità il massimo esperto della questione specifica: per questo la consulenza del notaio per l’acquisto della prima casa è così preziosa. Usiamola.

Secondo: preventivo del notaio

Il preventivo del notaio per l’acquisto della prima casa conterrà diverse voci che devono essere chiare e ben esplicitate: in questo modo sapremo quanto andremo a pagare e per che cosa. Una volta presi in considerazione i diversi capitoli, avremo anche una migliore comprensione del perché di un prezzo che a volte potrebbe sembrarci alto rispetto a quello che percepiamo come servizio.

Oltre alle spese per redigere l’atto, infatti, il notaio dovrà anche eseguire una serie di controlli (ad esempio, come abbiamo visto poco sopra, proprio quelle che ci garantiranno che l’immobile che stiamo per comprare sia in regola e libero per la vendita, oltre che regolarmente accatastato), fornirci la consulenza necessaria a far sì che comprendiamo al meglio quanto stiamo sottoscrivendo, registrare l’atto e conservarlo, ma anche provvedere a riscuotere e versare per conto nostro tasse e imposte (per questo si dice che il notaio funge da “sostituto d’imposta”). Se qualcosa del preventivo del notaio non ci fosse chiaro, chiediamo pure spiegazioni senza timore: saprà darci tutte le indicazioni e i chiarimenti necessari.

A proposito di tasse e imposte, ricordiamo che per l’acquisto della prima casa sono previste agevolazioni: acquistando da un’impresa costruttrice ad esempio si ha diritto all’IVA agevolata al 4% e a imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna. Ancor meno se si acquista da privato o agenzia immobiliare: in questo caso è prevista infatti l’imposta di registro (3%), oltre a 100 euro tra imposte ipotecaria e catastale.

Ricordiamo che, in caso di acquisto da agenzia, sarà necessario prevedere anche la commissione di quest’ultima (che è però possibile detrarre parzialmente dalle tasse, così come è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi derivanti da un eventuale mutuo).

La ricerca del mutuo migliore per ogni singolo cliente

Richiedere dei preventivi di mutuo online permette di confrontare le offerte di decine di istituti bancari per meglio ricercare quello più adatto e vantaggioso. Attraverso questi siti di comparazione, infatti, si possono richiedere mutui a tasso fisso, variabile, misto, per l'acquisto della prima o della seconda casa, per effettuare delle ristrutturazioni o addirittura dei preventivi per effettuare la surroga di un mutuo già in essere. I tassi di interesse e i costi fissi da affrontare sono spesso scontati e comunque mai più alti di quelli che possono essere richiesti dai normali istituti bancari interpellati direttamente. Non si deve dimenticare, poi, che anche l'assicurazione sul mutuo è estremamente più vantaggiosa ed economica. Richiedere preventivi per un mutuo on line è davvero semplice e immediato: inse rendo tutti i dati necessari si può effettuare tranquillamente la simulazione della rata presso più banche per poter trovare quella più conveniente. Inoltre è un'operazione totalmente gratuita.

Come funziona questo servizio

I siti aggiornano costantemente le condizioni economiche, i tassi di interesse e i costi attraverso le informazioni che vengono continuamente fornite da tutte le banche che hanno accettato di iscriversi al servizio di comparazione. Il servizio può essere utilizzato sia per ottenere un preventivo del mutuo personalizzato e gratuito, sia per calcolare la rata del mutuo e ottenere il tasso d'interesse e la rata mensile massima che ci si può permettere.

Quali dati devono essere inseriti per ottenere un preventivo online

Per calcolare la fattibilità e la rata del proprio mutuo è necessario inserire una serie di semplici dati e informazioni:

• finalità (es. acquisto prima o seconda casa, ristrutturazione, liquidità...)
• tipo di tasso (fisso, variabile, variabile con cap, variabile con rata fissa, misto)
• valore dell'immobile
• importo del mutuo da richiedere
• durata da un minimo di cinque a un massimo di quaranta anni
• età del richiedente e posizione lavorativa (es. pensionato, tempo determinato, indeterminato, possessore di partita iva...)
• reddito totale netto mensile dei richiedenti
• comune di domicilio e comune in cui si trova l'immobile
• stato di ricerca dell'immobile (es. è già stato firmato il compromesso, è stato solo individuato, è già di proprietà....)

Inseriti tutti questi dati si otterranno dei preventivi da parte di diversi istituti bancari, tutti dettagliatamente spiegati nelle clausole e nei costi per poter effettuare la comparazione tra gli stessi.

La surroga del proprio mutuo

Attraverso i portali internet è possibile richiedere anche un preventivo per la surroga del proprio mutuo già in essere. Per chi non lo sapesse, la surroga è il trasferimento del mutuo a costo zero dal proprio istituto bancario ad un altro con la possibilità di variare i parametri in essere (durata e importo della rata) senza modificare l'ammontare ancora da restituire.

Come gestire le richieste di rinegoziazione dei clienti

In virtù della Legge Bersani del 2007 relativa alla surroga – ovvero la rinegoziazione del mutuo o il passaggio del finanziamento da un istituto a un altro se le condizioni economiche sono più vantaggiose – è stata affiancata nella Legge di Bilancio 2023 anche la possibilità di negoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso se più conveniente (Manovra Mutui).

In Italia, sono circa 300 mila i mutui a tasso variabile accesi ed eleggibili alla rinegoziazione con passaggio al tasso fisso. L’innalzamento dei tassi da parte della Banca Centrale Europea ha indotto il governo italiano a inserire una norma nella Legge Di Bilancio 2023 per agevolare i titolari di mutui ipotecari a tasso variabile e di poter anche optare per il tasso fisso.

La Manovra è una riproposizione della disposizione contenuta già nel Decreto Sviluppo del 2011 (art. 8 comma 6 del DL. 70/2011) che prevede la rinegoziazione del mutuo con la propria banca in presenza dei seguenti requisiti:

1. Mutui il cui finanziamento ipotecario originario non è superiore a 200 mila euro;
2. Presentazione dell’ISEE del mutuatario con reddito non superiore a 35.000 €;
3. Assenza di ritardi nei pagamenti delle rate.

È, inoltre, concordare il prolungamento del piano di ammortamento per un massimo di 5 anni purché la durata residua del mutuo da estinguere non superi i 25 anni.

FAQ

Cosa prevede la Legge Bersani sui mutui?

La Legge Bersani stabilisce che tutti i contratti di mutuo contemplino la possibilità di essere estinti in modo parziale o totale in qualsiasi momento. Secondo il Decreto Bersani (L. 40/2007), l’istituto di credito non può applicare penali né commissioni per l’estinzione anticipata dei mutui sottoscritti a partire dal 2 aprile 2007.

Quali sono i tassi fissi del 2023?

Se le previsioni di incremento dei tassi di interesse da parte della BCE permangono tali per il 2023, coloro che sottoscrivono un mutuo a tasso fisso nel 2023 vedranno applicati tassi di interesse compresi tra il 3% e il 3,75%

Quando inizieranno a scendere i tassi dei mutui?

Le previsioni per il 2023 prevedono una stabilizzazione dei tassi di interessi sui mutui del 4% entro la fine del 2023 a causa dell’inflazione ancora alta. Se l’inflazione non diminuisce, il trend nei prossimi anni prevede un tasso al 5,5% entro fine 2023, 3 % nel 2024 e 2% nel 2025.

Con l’inflazione incalzante, quale tipo di mutuo conviene sottoscrivere?

Il mutuo a tasso fisso resta l’opzione migliore per chi ha necessità di richiedere un finanziamento ipotecario. Il tasso fisso con l’inflazione galoppante genera in media un risparmio del 7% rispetto ai tassi variabili.