Quando si inizia a pensare all’acquisto di una casa, generalmente si verifica una circostanza che potremmo definire ‘tipica’. Ovvero, si presenta la necessità di accendere un mutuo per potersi aggiudicare quel certo immobile. L’acquisto di un appartamento è un punto di svolta e a maggior ragione se si tratta di una prima casa.
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Una decisione che è destinata a impattare sulle finanze personali o della famiglia per molti anni a venire, ecco perché sarà utile per esempio confrontare i mutui prima casa sulle piattaforme online che raccolgono le migliori offerte dei diversi istituti, in modo da non farsi trovare impreparati.
Sia che si compia questo passo per motivi di lavoro, di famiglia o per una maggiore indipendenza personale siamo comunque di fronte a un cambiamento di rilievo assoluto. Come si procede? Molto spesso si confonde o si immagina il mutuo come unico e indivisibile dall’atto di compravendita. Non è così, anzi si tratta di due step ben distinti. Parlare di mutuo per la prima casa vuol dire avere ben chiaro il concetto stesso di prima casa.
I requisiti per poter parlare di prima casa e chiedere il mutuo
E’ un immobile - non di lusso - che gode di agevolazioni particolari da un punto di vista fiscale al momento della compravendita. Vediamo quali sono i requisiti essenziali per poter parlare di mutuo per la prima casa. Per prima cosa è necessario che che la casa si trovi nel Comune dove la persona che compie l’acquisto ha la propria residenza (in caso contrario, dovrà acquisirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto). Sono previste delle eccezioni per alcune categorie di soggetti (per esempio gli italiani residenti all’estero e i militari).
E’ all’atto dell’acquisto che dovrà essere rilasciata la dichiarazione relativa alla volontà di mettere la residenza nel Comune dove si trova la casa. Dovrà anche dichiarare di non essere titolare - neppure per quote - sul territorio nazionale anche in regime di comunione legale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa comprata in autonomia o dal coniuge usufruendo dei vantaggi prima casa.
Se queste condizioni sono tutte soddisfatte, si ottiene la possibilità di usufruire di agevolazioni specifiche. Di che tipo? Vi è una riduzione importante delle imposte previste all’interno dell’atto di compravendita della casa che derivano dal trasferimento di proprietà. L’imposta di Registro, infatti, si potrà ridurre dal 9 al 2%, inoltre nel caso di operazioni soggette a IVA quest’ultima si abbasserà al 4% rispetto al 10% previsto dall’aliquota ordinaria.
Per quanto riguarda l’importo massimo finanziabile, non c’è alcun tetto. Si può arrivare a finanziare con un mutuo prima casa, in genere, circa l’80% del valore complessivo della casa che si vuole acquistare. Il restante, ovvero il 20% dell’importo, viene invece coperto dal mutuatario in via diretta. Vediamo come fare la richiesta per il mutuo per la prima casa.
La richiesta del mutuo per la prima casa
Il soggetto interessato all'acquisto della casa e alla richiesta di un mutuo per la prima casa, puó effettuare una ricognizione di vari istituti finanziari presso cui poter richiedere questo prestito. Una volta individuato quello che ritiene possa offrire le migliori condizioni, egli potrá recarsi presso uno dei suoi sportelli e presentare la domanda per l'accensione del mutuo per la prima casa. Solitamente, assieme alla compilazione di un modulo, l'istituto bancario richiede una serie di documenti al richiedente, attraverso cui si possano valutare la soliditá economica di quest'ultimo ed eventuali garanzie.
Quest'ultima attivitá della banca viene denominata "istruttoria" e il suo scopo essenziale è quello di verificare la capacitá economica del richiedente di poter restituire il prestito eventualmente ricevuto, rispettando naturalmente anche la tempistica programmata. In altre parole, attraverso tale istruttoria l'istituto finanziario verifica se il richiedente sia in grado, col suo stipendio e con ulteriori garanzie, di poter sostenere l'accensione di un mutuo. Questa attivitá rappresenta la fase fondamentale nella richiesta di un finanziamento e per il suo esito positivo oppure negativo.
Tale esito dipende principalmente da alcuni elementi, tra cui: il reddito netto del richiedente ed eventualmente anche del suo nucleo familiare, rinvenibile nella dichiarazione dei redditi; il valore della casa da acquistare, per cui si richiede appunto un finanziamento; la possibilitá di presentare eventuali garanzie a sostegno della soliditá economica del richiedente, come potrebbe essere in alcuni casi la presenza di genitori o fratelli con redditi o proprietá immobiliari. Tuttavia, in alcuni casi specifici, grazie a iniziative statali, vi possono essere misure agevolative di garanzia.
I documenti richiesti da parte dell'istituto finanziario possono cambiare in base al tipo di lavoro esercitato dalla persona interessata al mutuo. Per i lavoratori autonomi, infatti, si dovrebbe presentare un estratto della Camera di Commercio di riferimento, una copia del Modello Unico e, per i professionisti, attestazione dell'iscrizione all'albo d'appartenenza. Ai lavoratori dipendenti, invece, è richiesta l'ultima busta paga, la Certificazione Unica (ex CUD) ed un'eventuale dichiarazione del datore di lavoro riguardante l'anzianitá di servizio.
Speriamo di aver chiarito le vostre idee sul mutuo per la prima casa.
La consulenza per l'acquisto
Comprare casa è un passo importante, che può segnare anche per diversi anni la vita di intere famiglie: ecco perché sarebbe bene muoversi con una certa cognizione di causa. Insomma, non basta verificare che l’abitazione sia quella che volevamo, nella zona che ci è comoda e nel budget che ci possiamo permettere.
Prima di passare all’acquisto sarebbe bene frenare l’emozione e chiedere al notaio una consulenza specializzata: saprà ad esempio dirci quali documenti procurarci prima di passare alla firma di eventuali impegni all’acquisto (non dopo!), quali verifiche è meglio fare per assicurarci che non vi siano motivi ostativi al rogito o che lo possono rendere più difficile (ad esempio parti abusive o non regolamentari, diritti di terzi, l’esistenza di vincoli di cui non eravamo a conoscenza…), quali sono le possibilità che abbiamo e come è meglio muoverci. Insomma, abb iamo davanti quello che è con tutta probabilità il massimo esperto della questione specifica: per questo la consulenza del notaio per l’acquisto della prima casa è così preziosa. Usiamola.
Secondo: preventivo del notaio
Il preventivo del notaio per l’acquisto della prima casa conterrà diverse voci che devono essere chiare e ben esplicitate: in questo modo sapremo quanto andremo a pagare e per che cosa. Una volta presi in considerazione i diversi capitoli, avremo anche una migliore comprensione del perché di un prezzo che a volte potrebbe sembrarci alto rispetto a quello che percepiamo come servizio.
Oltre alle spese per redigere l’atto, infatti, il notaio dovrà anche eseguire una serie di controlli (ad esempio, come abbiamo visto poco sopra, proprio quelle che ci garantiranno che l’immobile che stiamo per comprare sia in regola e libero per la vendita, oltre che regolarmente accatastato), fornirci la consulenza necessaria a far sì che comprendiamo al meglio quanto stiamo sottoscrivendo, registrare l’atto e conservarlo, ma anche provvedere a riscuotere e versare per conto nostro tasse e imposte (per questo si dice che il notaio funge da “sostituto d’imposta”). Se qualcosa del preventivo del notaio non ci fosse chiaro, chiediamo pure spiegazioni senza timore: saprà darci tutte le indicazioni e i chiarimenti necessari.
A proposito di tasse e imposte, ricordiamo che per l’acquisto della prima casa sono previste agevolazioni: acquistando da un’impresa costruttrice ad esempio si ha diritto all’IVA agevolata al 4% e a imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna. Ancor meno se si acquista da privato o agenzia immobiliare: in questo caso è prevista infatti l’imposta di registro (3%), oltre a 100 euro tra imposte ipotecaria e catastale.
Ricordiamo che, in caso di acquisto da agenzia, sarà necessario prevedere anche la commissione di quest’ultima (che è però possibile detrarre parzialmente dalle tasse, così come è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi derivanti da un eventuale mutuo).
