Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.
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- Cosa significa caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili?
- Determinare il valore di un’area edificabile
- Aspetti giuridici-amministrativi
- Bibliografia
- FAQ
Vediamo ora una breve panoramica di quelle che sono le caratteristiche estrinseche che determinano il valore di un'area edificabile, non solo in termini di vendita e acquisto ma anche di tributi e imposte che il proprietario deve pagare allo Stato sotto forma di tributo.
Cosa significa caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili?
Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili si riferiscono ai diversi aspetti che influenzano il valore, l'attrattiva e l'utilità di una proprietà immobiliare.
- Caratteristiche Intrinseche: Queste sono le caratteristiche interne o innate del bene immobile. Includono:
- Dimensioni e Layout: La grandezza del bene in metri quadrati e la disposizione degli spazi interni.
- Qualità della Costruzione: I materiali utilizzati, la qualità della manodopera, e il livello di finiture.
- Età e Condizione: L'età del bene e lo stato di manutenzione o di ristrutturazione.
- Caratteristiche Interne: Elementi come l'isolamento, il riscaldamento, l'aria condizionata, i sistemi di sicurezza, e altri aspetti tecnici.
- Stile Architettonico: Lo stile e il design estetico dell'immobile.
- Ubicazione: La posizione geografica dell'immobile, che può influenzare il valore in base a fattori come la vicinanza a centri urbani, servizi, aree verdi, ecc.
- Accessibilità e Collegamenti: La facilità di accesso ai trasporti pubblici, strade principali, e altri collegamenti infrastrutturali.
- Vicinato e Ambiente Sociale: La qualità del vicinato, la presenza di scuole, ospedali, negozi, e la sicurezza della zona.
- Sviluppi Futuri: Progetti futuri nella zona che potrebbero influenzare il valore dell'immobile, come nuove costruzioni, sviluppo di infrastrutture, ecc.
- Aspetti Legali e Regolamentari: Normative urbanistiche, restrizioni edilizie, e altri aspetti legali che possono influenzare l'uso del bene.
Queste caratteristiche sono cruciali per valutare il valore di un immobile e prendere decisioni informate sia in fase di acquisto che di vendita. Le caratteristiche intrinseche sono spesso più difficili da modificare senza interventi significativi, mentre quelle estrinseche possono variare nel tempo a seconda dello sviluppo dell'area circostante e dei cambiamenti nella comunità.
Classificazione per zone di una zona i cui costruire un appartamento
A seconda della posizione e delle zone confinanti, un'area edificabile può essere classificata in zone:
- La zona centrale è il nucleo del centro urbano, ed è naturalmente comprensiva di una serie di servizi e attività a favore del cittadino.
- La zona di espansione è composta ancora da zone non edificate e da terreni in cui si sta attuando l'urbanizzazione (appartamenti, edifici...). Non sono sviluppate attività di servizio.
- La zona industriale è definita in quanto destinata agli impianti industriali, agli opifici e alle fabbriche.
- La zona agricola, per concludere, è costituita da nuclei urbani privi di servizi, e da abitazioni rurali.
Determinare il valore di un’area edificabile
L’area edificabile è una parte di terreno che, in base alla normativa e alle sue qualità, può essere soggetta a trasformazioni attraverso la costruzione di opere destinate alla fruizione pubblica o privata come appartamenti o edifici.
Prima di costruire un qualsiasi fabbricato, il primo passo da compiere è la sua valutazione, vale a dire individuare i requisti utili al fine di dichiarare l'area edificabile. Ed è qui che entrano in gioco, cioè vengono valutate, le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, queste ultime oggetto di codesto articolo di approfondimento.
Possiamo definire la stima come lo studio e la definizione di un valore sulla base del mercato, al momento della valutazione, e dal prezzo medio di vendita di un’area con caratteristiche simili a quella oggetto di stima, inteso come valore di reddito.
Fase preliminare
Prima di procedere alla valutazione del terreno, è opportuno che vengano effettuate una serie di verifiche atte a conoscere tutti i dettagli tecnici e giuridici dell’area edificabile.
Le prime attività da fare sono:
- verificare l’accatastamento;
- verificare la situazione urbanistica;
- controllare l’esistenza di vincoli.
Il primo punto riguarda un momento delicato poiché bisogna accertare il corretto accatastamento che comprende la porzione di area in esame, le volumetrie esistenti e l’eventuale cancellazione di quelle abbattute e la viabilità circostante.
Per conoscere la condizione urbanistica occorre rivolgersi al Comune per avere il Certificato di destinazione urbanistica, da allegare in alcuni casi all’atto di compravendita.
E’ opportuno effettuare, inoltre, delle verifiche riguardo alle pendenze giudiziarie sul bene che, se esistenti, devono essere considerate e segnalate durante la valutazione per cercare di risolverle. Così come, bisogna indicare la proprietà o la comproprietà del bene oggetto di valutazione.
Aspetti giuridici-amministrativi
Questi aspetti riguardano l’accertamento del titolo o il diritto reale in base al quale si possiede il bene. Il primo diritto reale è la proprietà, cioè il diritto di disporre e di usare il bene in modo pieno ed esclusivo. Altri diritti reali sono: l’usufrutto, la superficie (importante in ambito patrimoniale perchè permette di usare un suolo altrui per farvi o mantenere un fabbricato), la servitù di passaggio.
Alla luce di ciò, risulta importante rilevare la giusta intestazione del bene e l’individuazione del diritto reale da considerare durante la valutazione del bene.
Bibliografia
L'acquisto di un'area edificabile rappresenta il primo passo cruciale per chi sogna di costruire la propria casa o di investire nel settore immobiliare. Comprendere i fattori legali, tecnici ed economici coinvolti in tale processo è fondamentale per evitare insidie e massimizzare il valore dell'investimento. Di seguito, presentiamo una selezione di testi autorevoli che offrono una panoramica completa sull'argomento, fornendo strumenti e conoscenze per navigare con sicurezza nel mondo delle aree edificabili.
Autore: Marco Bianchi, Nome testo: "Guida all'Acquisto di Terreni Edificabili", Casa Editrice: Edizioni Immobiliari. Un manuale pratico che copre tutti gli aspetti dell'acquisto di un terreno edificabile, dalle valutazioni preliminari, alla comprensione delle normative urbanistiche, fino alle implicazioni fiscali.
Autore: Anna Rossi e Luca Verdi, Nome testo: "Progettare e Costruire: Dal Terreno Edificabile all'Abitazione dei Sogni", Casa Editrice: Casa Editrice Architettura. Un libro che segue il percorso di trasformazione di un'area edificabile in un progetto abitativo, enfatizzando l'importanza della pianificazione e della collaborazione con professionisti qualificati.
Autore: Giorgio Conti, Nome testo: "Valutazione e Sviluppo Immobiliare: Terreni Edificabili e Opportunità di Investimento", Casa Editrice: Financial Real Estate Publishing. Conti esplora le strategie di investimento nel settore dei terreni edificabili, con un focus su come identificare le opportunità e gestire i rischi associati.
Autore: Claudia Neri, Nome testo: "Urbanistica e Diritto Edilizio: Norme e Procedure per l'Area Edificabile", Casa Editrice: Legalmente Edizioni. Un'analisi dettagliata delle normative urbanistiche e del diritto edilizio applicabile alle aree edificabili, con esempi pratici e case study.
Autore: Federico Bianco, Nome testo: "Sostenibilità nel Costruire: Principi per l'Acquisto di Terreni Edificabili", Casa Editrice: Green Building Press. Bianco discute l'importanza della sostenibilità ambientale nella scelta e nello sviluppo di terreni edificabili, offrendo una guida su come realizzare progetti che rispettino principi ecologici e di efficienza energetica.
FAQ
Come posso verificare che un'area sia edificabile?
Per verificare che un'area sia edificabile, è necessario consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano Urbanistico Comunale (PUC) del comune in cui si trova il terreno. Questi documenti stabiliscono le destinazioni d'uso del suolo e le norme edilizie locali. È anche consigliabile effettuare una due diligence legale e tecnica, che può includere la richiesta di una visura catastale e di eventuali permessi di costruzione precedenti.
Quali sono i fattori da considerare nell'acquisto di un'area edificabile?
Nell'acquisto di un'area edificabile, alcuni dei fattori chiave da considerare includono:
- Localizzazione e accessibilità: La vicinanza a servizi, infrastrutture e vie di comunicazione.
- Normative urbanistiche: Le restrizioni e le possibilità costruttive definite dal comune.
- Servitù e vincoli: Presenza di servitù di passaggio, vincoli paesaggistici o storico-artistici.
- Condizioni del terreno: Morfologia, stabilità e eventuali necessità di bonifica.
- Implicazioni fiscali e costi aggiuntivi: Oneri di urbanizzazione, imposte e potenziali costi di sviluppo.
Qual è la differenza tra terreno edificabile e terreno agricolo?
La principale differenza tra terreno edificabile e terreno agricolo risiede nella destinazione d'uso consentita dal Piano Regolatore Generale o dal Piano Urbanistico Comunale. Un terreno edificabile è destinato alla costruzione di edifici residenziali, commerciali o industriali, mentre un terreno agricolo è destinato all'uso agricolo e non può essere sviluppato per costruzioni residenziali o commerciali senza una variazione di destinazione d'uso, che richiede l'approvazione del comune e può essere soggetta a limitazioni e condizioni specifiche.
Come posso calcolare il valore di un'area edificabile?
Il valore di un'area edificabile può essere calcolato considerando diversi fattori, tra cui:
- Potenziale edificatorio: La superficie massima costruibile e l'indice di edificabilità definito dalle normative locali.
- Posizione e contesto: La domanda di mercato per aree edificabili nella specifica località.
- Costi di sviluppo: Stima dei costi necessari per rendere il terreno pronto per la costruzione, inclusi oneri di urbanizzazione, allacciamenti alle reti di servizi e eventuali lavori di preparazione del terreno.
- Comparazione di mercato: Analisi dei prezzi di vendita di aree simili nella stessa zona o in zone comparabili.
Quali permessi sono necessari per costruire su un terreno edificabile?
Per costruire su un terreno edificabile, sono necessari vari permessi, che possono variare in base alle normative locali. Tipicamente, è necessario ottenere:
- Permesso di costruire: Rilasciato dal comune, autorizza la realizzazione del progetto edilizio presentato, verificandone la conformità con le normative urbanistiche e edilizie.
- Certificazioni ambientali: Nel caso di particolari vincoli o aree protette, possono essere richieste valutazioni di impatto ambientale.
- Allacciamenti a reti e servizi: Autorizzazioni per l'allacciamento a reti idriche, elettriche, fognarie e di telecomunicazione.
- Certificati di agibilità e conformità: Rilasciati al termine dei lavori, attestano la conformità dell'opera alle norme tecniche e la sua agibilità.
